Thương vụ đấu giá KDC Hòa Lân: Nhiều vấn đề được tòa “bóc trần”

Buổi tham gia xét xử vụ án Khu dân cư Hòa Lân tại TAND Quận 7

Đó là vấn đề được Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, chi nhánh Chợ Lớn (Agribank) nêu ra trước tòa tại buổi xét xử ngày 10/3 của Toà án nhân dân (TAND) Quận 7 (TP Hồ Chí Minh). Phiên tòa tiếp tục đưa vụ án kinh doanh thương mại (ngày 5/3, toà TAND Quận 7 đã đưa ra xét xử) “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” ra xét xử giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú), trụ sở ở 39B Ngô Quyền, phường Phú Cường, TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) và bị đơn là Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (CTCP DV đấu giá Nam Sài Gòn), ở số 150 đường số 9, phường Tân Phú, Quận 7 (TP Hồ Chí Minh).

Trong vụ án này, tòa cũng triệu tập các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn), Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh), Văn phòng Công chứng Thành phố Mới (Bình Dương).

Tại phiên toà các bên liên quan đều cử ủy quyền, riêng CTCP DV đấu giá Nam Sài Gòn vắng mặt.

Ngày 10/3, tòa đặt vấn đề với các bên liên quan. Từ đây sau khi tòa chất vấn đơn vị nguyên đơn - Công ty Thiên Phú, đến các nội dung liên quan Agribank Chợ Lớn và Công ty Kim Oanh (Công ty TNHH A Đông Hải) thì bắt đầu có nhiều tình tiết mới được “phơi bày”.

Đáng chú ý tại phiên tòa, chủ tọa đã làm sáng tỏ nhiều vấn đề trước khi đấu giá tài sản và sau khi đấu giá thành, liên quan đến Agribank Chợ Lớn, cụ thể:

Chủ tọa đã hỏi: Tại buổi đấu giá, Văn phòng công chứng Thành phố Mới có tham gia đấu giá hay không?

Đại diện Agribank Chợ Lớn trả lời: Tại buổi đấu giá không có Văn phòng công chứng Thành phố Mới (bên công chứng hợp đồng đấu giá thành - PV) tham gia đấu giá, chỉ có Văn phòng công chứng Mỹ Phước tham gia đấu giá.

Chủ tọa: Việc đấu giá tài sản ngân hàng có ban hành quy chế đấu giá không?

Đại diện Agribank cho biết: Về vấn đề này đại diện không nắm rõ nhưng chỉ nắm trong tay quy chế đấu giá của CTCP DV đấu giá Nam Sài Gòn tuy nhiên không ghi rõ ngày tháng… nên không có căn cứ để xác định.

Đại diện Agribank Chợ Lớn tham gia hỏi đáp tại phiên xét xử

Chủ tọa đặt vấn đề: Trong đấu giá thì mỗi lần giảm giá không vượt quá 10%, căn cứ vào đâu ngân hàng chấp nhận các gói giảm giá theo công văn công ty hợp nhất tài sản cho công ty đấu giá. Tại các hợp đồng giảm giá thì các mức giảm lại không giống nhau?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời chủ trương ban đầu là 10%, qua các lần giảm giá Agribank đều có thỏa thuận giảm giá với Công ty Thiên Phú và đây là cơ sở ngân hàng thông báo tới khách hàng.

Chủ toạ: Theo nội dung về vấn đề thẩm định giá mà ngân hàng có được thì ngân hàng có đồng ý với các nội dung không?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Tại phiên tòa hôm nay về phía ngân hàng không đưa được cụ thể nội dung có đúng hay không, bản phô tô bên Công ty Thiên Phú cấp cho, ngân hàng sẽ kiểm tra lại.

Chủ tọa đặt vấn đề: Thông báo đấu giá đầu tiên thì căn cứ vào giá nào? Giá bao nhiêu? Căn cứ vào đâu?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Đầu tiên, phía ngân hàng có hai căn cứ để đưa ra đấu giá tài sản hơn 1.400 tỷ. Thứ nhất, tham khảo theo định giá của công ty quốc tế. Thứ hai, thống nhất với Công ty Thiên Phú với mức 1.400 tỷ để đưa ra đấu giá tài sản.

Chủ tọa: Ngày 9/7/2015, tại TB xác định 1.467,7 tỷ đồng giá khởi điểm căn cứ vào đâu?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời tài liệu trên dựa trên tham khảo thẩm định tài sản và sự thống nhất của các bên liên quan đến tài sản.

Theo ngân hàng việc định giá tài sản quyền sử dụng đất KDC Hoà Lân có bắt buộc phải định giá hay không hay tham khảo?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Việc định giá chỉ là tài liệu các bên tham khảo nhằm xác định giá trị quyền sở hữu tài sản đưa ra đấu giá tài sản. Trong trường hợp các bên thống nhất về giá thì được xác định đủ cơ sở pháp lý để đấu giá. Không nhất thiết phải thuê thẩm định, không nhất thiết phải theo giá thẩm định quy định làm giá cho tài sản định giá.

Chủ tọa: Ngân hàng có đồng ý văn bản đưa ra đấu giá tài sản hơn 1.400 tỷ đồng không?

Công ty đấu giá Nam Sài Gòn đưa ra để soạn sẵn của ngân hàng Agribank và căn cứ vào thỏa thuận Agribank với công ty Thiên Phú.

Chủ tọa: Việc định giá, có văn bản cơ, sở nào, tài liệu nào các bên đưa ra là thoả thuận không theo thẩm định giá hay không?

Tại biên bản thoả thuận 7/4/2015 các bên thống nhất chọn Công ty Vadonco làm đơn vị định giá và các bên thống nhất rằng sau khi có kết quả thậm định thì Agribank sẽ lựa chọn phương thức đấu giá. Điều này không đồng nghĩa với việc giá chứng thư là giá cuối cùng để các bên chọn làm mức giá khởi điểm mà giá chứng thư cái này chỉ là cơ sở, tài liệu để cái bên tham khảo để thống nhất rằng tài sản khởi điểm đưa ra cuối cùng là giá thành. Trên tinh thần của biên bản 7/4/2015 thì được hiểu rằng sau khi tất cả đấu giá, các bên mới chọn địa điểm để đấu giá, đại diện ngân hàng Agribank trả lời.

Chủ tọa: Chứng thư thẩm định giá chỉ là các tài liệu tham khảo để các bên đưa ra mức giá khởi điểm liệu rằng có phù hợp với luật đấu giá thời điểm 2017 hay không? Về giá khởi điểm về luật bán đấu giá tài sản đối với quyền sử dụng đất là phải thẩm định giá và mức giá này phải đưa ra trước khi ký hợp đồng bán đấu giá tài sản.

Hội đồng xét xử chất vấn: Theo ngân hàng dựa trên cơ sở pháp lý nào để ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Về các bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá dựa trên kết quả cấu thành. Cụ thể, biên bản giá thành thì trong trường hợp này, kết quả cấu thành đã xác định định được chủ thể trúng đấu giá tài sản đó là Công ty Kim Oanh. Theo quy định một bên hợp ký hợp đồng này là CTCP DC đấu giá Nam Sài Gòn thì việc các bên ý hợp đồng dựa trên việc kết quả bán đấu giá giá thành 2017.

Chủ tọa: Như vậy tại biên bản thoả thuận bán đấu giá có quy định rằng hợp đồng này ký vào thời gian nào, điều kiện gì hay không để công chứng hợp đồng hay chỉ căn cứ vào kết quả bán đấu giá thành để ký hợp đồng?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Liên quan thời gian ký hợp đồng mua bán tài sản được ký khi nào, trong biên bản đấu giá thành tôi thừa nhận có từ chung “phiên đấu giá tài sản khi đấu giá phải xin, phải được sự chấp thuận chủ trương của UBND tỉnh Bình Dương thì sau đó các bên mới tiến hành ký hợp đồng mua bán”. Tuy nhiên, nội dung biên bản này không phải là cơ sở pháp lý cuối cùng khi ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Mà việc ký hợp đồng này dựa trên kết quả phiên đấu giá và biên bản thoả thuận trên cũng không phải căn cứ pháp lý cuối cùng.

Dự án khu dân cư Hòa Lân nhiều khuất tất trong việc thẩm định giá, quy chế, thông báo tài sản đấu giá giữa CTCP DV đấu giá Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn

Chủ tọa: Như vậy, ngân hàng có biết pháp luật quy định về ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hay không?

Ngân hàng Agribank trả lời: Dựa vào kết quả đấu giá, đơn vị đấu giá đã thành công.

Chủ tọa đặt vấn đề: Việc đấu giá có thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán hay không và như thế nào?

Đại diện phía ngân hàng Agribank trả lời: Trước khi phiên đấu giá diễn ra ngân hàng có thông báo về phương thức thanh toán đối với tài sản đấu giá đó là phương thức trả ngay trong trường hợp các bên có phương thức nào khác phải trình bày phải được ngân hàng đồng ý. Tuy nhiên, việc trả ngay hay trả chậm là quyền của khách hàng. Tại thời điểm trước khi đấu giá, các bên chưa có vai trò cung cấp cho khách hàng các tài liệu, kể cả phương thức trả ngay, trả chậm tuy nhiên người chịu ảnh hưởng so với giá thành về phương thức trả ngay, trả chậm là ngân hàng.

Hội đồng xét xử đặt vấn đề: Trước khi ngân hàng đấu giá thành thì ngân hàng quy định về phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán?

Ngân hàng thông báo phương thức trả ngay nếu như trong trường hợp người tham gia đấu giá bất khả kháng thì phải trình bày và được ngân hàng đồng ý.

Chủ tọa: trong trường hợp này thì Công ty Kim Oanh trả chậm hay trả ngay?

Công ty Kim Oanh trả chậm, trước khi đấu giá công ty Kim Oanh không cung cấp cho ngân hàng các hồ sơ, tài liệu về đề nghị phương thức trả chậm. Sau khi đấu giá thành các bên thỏa thuận về việc điều kiện thanh toán trả ngay nhưng trừ trường hợp trở ngại pháp lý. Trở ngại pháp lý nếu như diễn ra thì coi như trường hợp không bị vi phạm thanh toán của Công ty Kim Oanh.

Tại buổi đấu giá, Các đơn vị tham gia đấu giá chọn phương thức nào? Chủ tọa đặt vấn đề.

Ngân hàng Agribank khẳng định: Tại buổi đấu giá các công ty tham gia đều chọn phương thức trả ngay, hoàn toàn không thay đồi. Tuy nhiên trong hợp đồng có quy định vì trở ngại pháp lý về vấn đề trả chậm. Hợp đồng trên được các bên ký kết đồng ý.

Chủ tọa: Ngày 25/5/2017 là buổi đấu giá thành theo thông báo số mấy của Công ty Nam Sài Gòn?

Về vấn đề trên ngân hàng Agribank xin cung cấp sau.

Chủ tọa đặt vấn đề: Ngân hàng có cho Công ty Kim Oanh gia hạn không và thể hiện ở văn bản nào?

Ngân hàng Agribank có cho Công ty Kim Oanh trả chậm theo các biên bản và phụ lục hợp đồng mua bán tài sản có 3 văn bản… Ngoài 3 văn bản này thì phía ngân hàng nhận được một số bản của Công ty Kim Oanh xin trả tiền nợ thanh toán và một số văn bản phúc đáp, yêu cầu của Công ty Kim Oanh trả lời về các việc đó. Những văn bản này có phúc đáp của các bên thì xác định nghĩa vụ thanh toán của các bên và thời hạn thanh toán của Công ty Kim Oanh sau này. Thời hạn cuối thanh toán tài sản này là ngày 31/3/2019 được thể hiện qua nhiều văn bản, đó là những trình bày, đề xuất của Công ty Kim Oanh với Agribank Chợ Lớn và Agribank Chợ Lớn có báo cáo cho Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam và được sự đồng ý thời hạn cuối cùng về thanh toán giá trị hợp đồng và thanh toán lãi trả chậm - Agribank trả lời.

Chủ tọa đặt vấn đề: Trong văn bản Kim Oanh gửi ngân hàng CV 2006 ngày 26/8/2018, Kim Oanh có nội dung đề nghị phía ngân hàng áp phí trả chậm, giảm giá trị hợp đồng, giảm tiền thanh toán cho đến quý 3/2018. Còn ngân hàng trình bày cho Công ty Kim Oanh giãn hạn chót đến ngày 31/3/2019 thì tòa chưa nhận được một văn bản nào?

Phía ngân hàng cho biết, việc thoả thuận thanh toán trả chậm ngân hàng là quyền của ngân hàng.

Chủ tọa: Cơ sở nào ngân hàng kéo dài cho Công ty Kim Oanh giãn thời hạn thanh toán trong khi đó biên bản quy chế trước khi đấu giá cơ bản quy định việc người mua tài sản phải thanh toán ngay nếu như không có văn bản thông báo và phải được ngân hàng xác nhận trước đó?

Agribank trả lời: Hiện tại các hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ghi rất rõ về phương thức thanh toán nhưng theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự thì việc vi phạm nghĩa vụ của các bên trở ngại pháp lý hoặc rủi ro pháp lý, các trở ngại khách quan. Việc phát sinh rủi ro, sự cố mới giữa các bên trong khi triển khai nên các bên phải ngồi lại với nhau.

Chủ tọa: Trong thông báo đấu giá có thông báo có nêu nội dung hình thức thanh toán, thời gian thanh toán hay không? Thông báo đấu giá thành là thông báo số mấy?

Agribank trả lời: Thông báo cuối cùng số 05 ngày 27/3/2017 của CTCP DV đấu giá Nam Sài Gòn.

Chủ tọa: Tại sao trải qua 13 lần đấu giá, những lần trước vì sao không đấu giá thành?

Ngân hàng cho biết: Những lần trước không có người tham gia đấu giá, không có người mua hồ sơ tham gia đấu giá, có một số mua hồ sơ nhưng không đủ điều kiện đấu giá… đến lần thứ 13 có 3 đơn vị tham gia đấu giá đó là Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức; Công ty TNHH A Đông Hải nay là Công ty Kim Oanh; Công ty CP Đầu tư Thái Bình. Công ty Kim Oanh trúng đấu giá ở mức 1.353 tỷ đồng; Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức dừng lại ở mức 1.343 tỷ đồng. Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức; Công ty CP Đầu tư Thái Bình có một bộ hồ sơ đúng theo đúng quy định, quy chế đấu giá. Còn việc mà thông báo phương thức trả nhanh hay trả chậm thì ngân hàng chưa có nhận được hồ sơ.

Chủ tọa: Theo như hồ sơ đấu giá tài sản hợp lệ thì Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức và Công ty CP Đầu tư Thái Bình có thông báo cho ngân hàng về phương thức thanh toán toàn sản khi trúng đấu giá hay không?

Agribank trả lời: Thứ nhất, Công ty Kim Oanh không có thông báo về phương thức thanh toán khi tham giá đấu giá với ngân hàng trước khi đấu giá, tức là Công ty Kim Oanh đồng ý với phương thức ngân hàng đưa ra (thanh toán 1 lần). Việc trả chậm là sự cố bất khả kháng. Thứ hai, phiên đấu giá tài sản lớn hơn một ngàn tỷ với xu hướng hiện tại giá trị cực kỳ lớn các pháp lý, rắc rối phát sinh là điều đương nhiên nếu trong trường hợp Công ty Thủ Đức và Công ty Thái Bình trúng đấu giá chưa chắc rằng họ đủ tiền thanh toán như Công ty Kim Oanh và chưa chắc rằng thanh toán được như Kim Oanh nhưng họ sẽ bị các rắc rối pháp lý như Kim Oanh thì ngân hàng cũng phải ngồi thương lượng để thu hồi tài sản lớn về cho nhà nước. Trong trường hợp này công ty Thủ Đức phải thưa khởi kiện.

Phiên toà sẽ được TAND Quận 7 tiếp tục xét xử vào chiều ngày 11/3.