Ngập trong nợ nần, Phát Đạt (PDR) cấp tập vay nợ cả nghìn tỷ từ trái phiếu

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) vừa công bố quyết định của Hội đồng quản trị thông qua phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần thứ 7/2021.

Theo đó, lần thứ 7 này, Phát Đạt dự kiến sẽ phát hành 4.750 trái phiếu, với mệnh giá 100 triệu đồng, tương đương giá trị vay là 475 tỷ đồng, lãi suất 12%/năm. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản (cổ phiếu PDR, bảo đảm bởi bên thứ ba).

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của Phát Đạt và công ty con. Cụ thể là tài trợ vốn cho dự án Phân khu 2, 4 và 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) và tài trợ vốn cho các công ty con để thực hiện dự án TTTM và căn hộ cao cấp Bình Dương và dự án Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ Khu I (Khu Cổ Đại), TP HCM.

Từ đầu năm 2021 đến nay, Phát Đạt đã 6 lần phát hành trái phiếu với số tiền vay trên dưới cả nghìn tỷ đồng. Trước đó, năm 2020, công ty cũng đã phát hành trái phiếu nhiều lần, tổng cộng trị giá hơn 500 tỷ đồng.

Thời gian qua, nhiều công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nhằm huy động tiền vay, trong bối cảnh việc vay vốn tín dụng ngày càng khó khăn do các yêu cầu về hồ sơ, thủ tục, đặc biệt là việc các ngân hàng đang kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản do đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Hội đồng quản trị Phát Đạt thông qua phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần thứ 7/2021

Thực tế, từ đầu năm đến nay, Bộ Tài chính ít nhất đã 3 lần phát đi cảnh báo việc phát hành trái phiếu là rất rủi ro, có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. Trong bối cảnh đó, việc vay nợ qua kênh trái phiếu doanh nghiệp được yêu cầu thắt chặt.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã giao các cơ quan liên quan tăng cường, đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát tình hình phát hành và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; Đặc biệt là việc phát hành của các doanh nghiệp nhỏ lẻ, mới thành lập, hoạt động trong các lĩnh vực có tính rủi ro cao, có kết quả kinh doanh không rõ ràng, thực chất.

Đồng thời, người đứng đầu Bộ Tài chính cũng yêu cầu các đơn vị tập trung rà soát, kiểm tra phát hiện các doanh nghiệp có dấu hiệu vi phạm, lách quy định của pháp luật trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trường hợp phát hiện các hành vi lừa đảo, có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản của nhà đầu tư thì khẩn trương chuyển cơ quan công an xử lý theo quy định của pháp luật.

Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp, có hiệu lực từ 15/1/2022. Thông tư này được cho là sẽ có tác động mạnh đến doanh nghiệp bất động sản.

Hiện nay, tại Việt Nam và trên thế giới có nhiều doanh nghiệp bất động sản ở trong trạng thái thiếu thanh khoản. Họ đã sử dụng các kỹ thuật để ghi nhận doanh thu, lợi nhuận nhưng thực chất không có tiền.

Ví dụ điển hình là Evergrande, công ty bất động sản Trung Quốc gặp vấn đề thanh khoản gây chấn động trong thời gian gần đây. Bản thân công ty này ghi nhận doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng đều đặn hàng năm nhưng lại không có tiền trả nợ đến hạn.

Các chuyên gia cho rằng, sự kiện bom nợ hàng trăm tỷ USD của Evergrande đưa ra nhiều bài học cho cả những người đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (nhà đầu tư tổ chức, nhà đầu tư cá nhân), nhà đầu tư bất động sản lẫn cơ quan quản lý.

Phát Đạt được biết đến là doanh nghiệp có tiếng trong giới bất động sản

Đặc biệt, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, bất động sản tiếp tục chiếm rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh gặp khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng lưu ý việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc trái phiếu bằng cổ phiếu không mang nhiều ý nghĩa vì khi vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

"Việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt các nhà băng mua trái phiếu sẽ tác động lớn đến doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Chính bởi vậy, khi Thông tư 16 chưa có hiệu lực, các doanh nghiệp dự kiến sẽ cấp tập vay nợ qua kênh này", một chuyên gia tài chính đánh giá.

Trở lại với Phát Đạt, theo báo cáo tài chính mới nhất, quý III/2021, công ty đạt 760 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế. Lợi nhuận sau thuế đạt 607 tỷ đồng, tăng 38,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân lãi tăng mạnh được Phát Đạt lý giải là do công ty ghi nhận lợi nhuận từ việc tiếp tục bàn giao các nền đất khu thấp tầng Phân khu 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Đồng thời, công ty đã chuyển nhượng một phần khu cao tầng Phân khu số 4 và 9 cùng dự án.

Tính chung 9 tháng năm 2021, doanh thu thuần của Phát Đạt ghi nhận ở mức 2.391 tỷ đồng, giảm 4,3% so với cùng kỳ song lợi nhuận sau thuế đạt 1.109 tỷ đồng, tăng 54,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Như vậy, so với kế hoạch, công ty mới chỉ hoàn thành trên 50% chỉ tiêu doanh thu thuần và gần 60% kế hoạch lợi nhuận được giao cho cả năm. Đáng nói, mặc dù lợi nhuận tăng cao nhưng dòng tiền kinh doanh 9 tháng năm 2021 của Phát Đạt lại âm 62 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái dương 1.768 tỷ đồng.

Theo chuyên gia tài chính, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản hoặc tăng cường đi vay.

Theo báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/9/2021, tổng tài sản của Phát Đạt ở mức 19.676 tỷ đồng, tăng 26% so với hồi đầu năm. Trong đó, lượng hàng tồn kho lên tới 11.920 tỷ đồng, tăng thêm 2.590 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh giá trị tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và Phước Hải (1.372 tỷ đồng), Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng). Trong khi đó, giá trị hàng tồn kho tại Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng về mức 442 tỷ đồng.

Theo đánh giá, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Nếu hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp.

Hiện nay, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm.

Trong đó, tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền.

Đối với tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Tuy nhiên, đó chỉ là mặt lý thuyết còn trên thực tế rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ nằm dài trong mục bất động sản dở dang.

"Tỷ trọng hàng tồn kho lớn luôn là mối quan ngại ít nhiều với nhà đầu tư, do tính chất tồn lâu, chôn vốn, chi phí phát sinh", một chuyên gia đánh giá.

Cũng tại thời điểm ngày 30/9/2021, nợ phải trả của Phát Đạt ở mức 11.914 tỷ đồng, cao hơn 14% so với mức ghi nhận hồi đầu năm, chủ yếu là các khoản nợ dài hạn. Đáng chú ý, số nợ phải trả vẫn cao hơn nhiều so với mức vốn chủ sở hữu hiện đang là 7.761 tỷ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu PDR của Phát Đạt chốt phiên 29/11 ở mức 94.000 đồng/đơn vị, giảm 2,1% so với đầu tháng 11 nhưng tăng 124% so với thời điểm đầu năm. Khối lượng giao dịch bình quân khoảng 4-5 triệu cổ phiếu mỗi ngày.