Từ vụ cháy ở Thanh Xuân, ứng xử ra sao với vấn nạn chung cư mini trong bối cảnh hiện tại?

Nguyên nhân hàng đầu để xảy ra thảm kịch này phải kể đến mô hình chung cư mini, một quái thai trong lĩnh vực xây dựng, một dị biệt trong pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản được xây dựng, rất nhiều trường hợp chưa được chấp thuận phòng cháy chữa cháy đã đưa người vào sinh sống. TP Hà Nội đang tập trung cao độ cứu chữa nạn nhân, khắc phục hậu quả, thế nhưng các nạn nhân xấu số thì không bao giờ có thể quay trở lại.

Vụ cháy chung cư mini tại quận Thanh Xuân đêm 12/9

Chung cư mini là gì?

Tại mục 1.4.40 tại Thông tư số 06/2022/TT-BXD quy định về Nhà chung cư như sau: “Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Chung cư mini là một khái niệm dân gian do người dân tự đặt và gọi những công trình xây dựng do các cá nhân, nhóm người không có chức năng kinh doanh bất động sản, không có tư cách pháp nhân tự xây lên với giấy phép xây dựng theo danh nghĩa nhà ở riêng lẻ. Chung cư mini là một ngách kinh doanh cho thuê nhà số lượng lớn, xây cao tầng từ hai tầng trở lên, có nhiều phòng với quy mô nhỏ, có diện tích sử dụng chung và diện tích sử dụng riêng cho từng chủ sở hữu căn hộ. Chung cư mini có bản chất pháp lý, sự uy tín thua xa và không thể so sánh chung cư do các chủ đầu tư lớn, có tư cách pháp nhân, có chức năng kinh doanh bất động sản.

Do được xây dựng tự phát, núp bóng danh nghĩa giấy phép xây nhà riêng lẻ, không tuân thủ quy chuẩn xây dựng nên chung cư dạng này không đủ điều kiện cấp sổ hồng cho từng căn. Chủ đầu tư cá nhân tuỳ tiện mua bán viết tay thiếu tính ràng buộc pháp lý với các cá nhân mua nhà. Thậm chí chủ đầu tư còn bán toàn bộ cả chung cư mini cho một chủ khác. Do vậy hệ luỵ là người mua mất tiền nhưng không được đảm bảo pháp lý, người bán không chịu ràng buộc đáng kể, chất lượng công trình, điều kiện đảm bảo an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy không đảm bảo.

Hành lang pháp lý cho chung cư mini

Hiện nay mô hình chung cư đã phát triển rộng khắp trên cả nước, do vậy cơ quan chức năng đã có các hành lang pháp lý điều chỉnh theo hướng chấp nhận và hợp thức hoá cho các công trình này. Theo đó điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định:

“3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m² và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.

5. Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại khoản 3 điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

Sau đó tại điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục khẳng định: “2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Trên thực tế dù có hành lang pháp lý nhưng bởi các vi phạm về diện tích từng căn hộ, đảm bảo chất lượng công trình, đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy nên gần như chưa có giấy chứng nhận căn hộ chung cư mini nào được cơ quan chức năng cấp.

Ứng xử ra sao với vấn nạn chung cư mini trong bối cảnh hiện tại?

Theo Luật sự Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư Hà Nội), cần ngăn chặn tình trạng xây dựng chung cư mini không đảm bảo quy chuẩn xây dựng, không đảm bảo việc phòng cháy chữa cháy.

Đồng thời, cơ quan chức năng cần xử lý trách nhiệm thậm chí là trách nhiệm hình sự về hành vi nhận hối lộ, thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng của các cá nhân tổ chức cấp phép, kiểm tra trật tự xây dựng, lực lượng phụ trách đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Hành động này sẽ góp phần trừng trị, răn đe người vi phạm không tiếp tục tái diễn các vi phạm trong tương lại, chịu trách nhiệm về các hành vi sau lầm trong quá khứ.

Việc rà soát các chung cư đang diễn ra gấp rút, tuy nhiên thiết cần nhìn thẳng vào sự thật để tìm phương án giải quyết một sự việc phức tạp đang hiện hữu. Chung cư đã xây dạng này không thể khắc phục, cải tạo để tuân thủ lại đúng các quy chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy như các quy định hiện hành. Kinh phí để cải tại sửa chữa cũng không thể lấy ra từ nguồn nào được khi từng căn hộ này đã bán hết cho các gia đình, cá nhân. Điều này đã có một ví dụ thực tế vô cùng sinh động trong việc xử lý các quán kinh doanh karaoke tại Hà Nội và trong phạm vi cả nước.

Luật sư Quách Thành Lực

Trước mắt cần trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động bao gồm bình chữa cháy tự động bằng các quả nổ, vòi phụn nước tự động tại vị trí nhà xe nơi chứa nhiều xe máy, xe điện vốn là nguồn gây cháy lớn nhất. Đây là giải pháp rẻ tiền, có thể làm ngay mà hiệu quả vô cùng to lớn trong việc ngăn ngừa cháy nổ.

Sau đó cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn, hợp thức hoá một số tiêu chuẩn để đảm bảo quyền sở hữu của người dân với từng căn hộ tại chung cư mini; Kiên quyết xử lý, chấm dứt tình trạng xây dựng chung cư tự phát, trái pháp luật. Nhà nước đẩy mạnh việc xây dựng nhà ở xã hội để đáp ứng như cầu chỗ ở chi phí thấp cho người dân.