Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Mới cải tạo được 1% chung cư cũ

Đó là ý kiến chung của các chuyên gia tại hội thảo "Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025" diễn ra sáng 12/4 do Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội phối hợp với Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Hà Nội tổ chức.

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS Lê Xuân Rao, Chủ tịch Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Hà Nội cho biết, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố đang là thách thức, yêu cầu đặt ra trong Luật Thủ đô và là một trong những nhiệm vụ chủ yếu được đề cập trong Đại hội Đảng bộ TP lần thứ XVII.

Toàn cảnh hội thảo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025

Thông tin về hiện trạng các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, TP hiện có khoảng 1579 nhà chung cư cũ bao gồm 1273 nhà thuộc 76 khu chung cư, trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha và 306 chung cư cũ độc lập.

Các chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960- 1992 có quy mô từ 2-5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép… và chủ yếu tập trung tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển. Cụ thể, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm 120 nhà, quận Đống Đa 438 nhà và quận Hai Bà Trưng có 293 nhà. Hầu hết các căn hộ đã được bán cho người dân theo Nghị định 61/CP của Chính phủ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm (cấp độ D).

Về tình hình thực hiện quy hoạch, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay, tính đến năm 2016, thành phố mới hoàn thành xây dựng lại được nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách thành phố. Các nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên; A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Mô hình xây dựng mới toàn khu tập thể Nguyễn Công Trứ từ nhà A2, A3 thành nhà N3 theo mô hình Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm.

Theo lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, tiến độ cải tạo chung cư cũ còn chậm do nhiều nguyên nhân như nguồn lực tài chính thực hiện còn khó khăn, cần phải huy động các nguồn lực xã hội hóa; việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của thành phố chưa được người dân đồng thuận; Đối với việc cải tạo, xây dựng mới toàn khu chung cư cũ, chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng mới hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu làm tăng chi phí đầu tư...

Vấn đề cải tạo chung cư cũ là làm sao cải tạo điều kiện sống cho người dân nhưng không gây quá tải hạ tầng xã hội.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Bất động sản toàn cầu GP. INVEST

Gỡ nút thắt về thể chế

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hiệp - Chủ tịch Công ty Bất động sản toàn cầu GP. INVEST cho biết, để cải tạo chung cư cũ cần 3 đối tượng tham gia là chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Với lượng vốn lớn nên cần doanh nghiệp tham gia chứ không ngân sách nào kham nổi. Đặc biệt người dân sống tại các chung cư cũ cần được tham khảo, lấy ý kiến, vì nếu nguyện vọng của người dân được thỏa mãn thì tiến độ cải tạo xây dựng lại sẽ rất nhanh. Các cơ quản quản lý Nhà nước cần vào cuộc tích cực để tháo gỡ nút thắt, nhất là sửa dổi Nghị định 101; Cần thành lập có Ban cải tạo chung cư cũ được trang bị các công cụ pháp lý.

Về chủ đầu tư, khi tham gia vào cải tạo chung cư cũ thì tất yếu phải có lợi ích họ mới tích cực tham gia.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nhiều nước trên thế giới, nhà đã là của người dân thì khi xuống cấp phải tự bỏ tiền ra cải tạo. Tuy nhiên ở Việt Nam do thu nhập của người dân còn thấp nên khi nhà xuống cấp trông chờ vào ngân sách để cải tạo, xây dựng lại là bất cập cả về thực tiễn và lý thuyết. Để công cuộc cải tạo chung cư cũ có kết quả thì các quy định của Luật cần phải điều chỉnh.

Các chuyên gia tham luận tại hội thảo nhất trí đưa ra 4 nhóm đề xuất thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021 - 2025. Một là để tạo bước chuyển biến mạnh mẽ về cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới, thành phố cần nhận diện khách quan về khó khăn, tồn tại, bài học kinh nghiệm và đề xuất đồng bộ các giải pháp thực hiện giai đoạn 2021 - 2025. Song song đó, cần sửa đổi, bổ sung một số quy định trong văn bản pháp luật, thống nhất với Bộ Xây dựng để báo cáo với Chính phủ về cơ chế đặc thù trong cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.

Hai là xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ, trong đó cần rà soát kiểm định lại nhà chung cư, kể cả vị trí lẫn chất lượng sống để phân loại cho chuẩn xác; đồng thời phải có sự tham gia của các quận, huyện và các tổ chức xã hội.

Ba là cần phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ, tránh cải tạo đơn lẻ. Bốn là xác định cơ chế chính sách đền bù trong tái định cư và di rời. Hội thảo thống nhất với đề xuất hỗ trợ đền bù diện tích tái định cư từ 1,5 - 2 lần, trong trường hợp tái định cư tại vị trí ngoài vành đại 3 hoặc chủ sở hữu thuộc diện ưu đãivề nhà ở thì được đền bù trên 2 lần theo thỏa thuận với chủ đầu tư.

Hội thảo được tổ chức nhằm đánh giá khái quát công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, nhận diện khó khăn, tồn tại và bài học kinh nghiệm. Bên cạnh đó từ các ý kiến của các đơn vị sở ngành, góp ý của các chuyên gia về cơ chế chính sách, nguồn lực, tổ chức thực hiện… sẽ được tổng hợp báo cáo Thành ủy, HĐND, UBND thành phố xem xét.