Cơ chế đặc thù gỡ vướng cho hàng loạt chung cư cũ

Quận Đống Đa lấy ý kiến người dân về cải tạo lại các chung cư cũ

Gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ

Theo thống kê, Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến 1994. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tại chung cư cũ với các mục tiêu, như: Tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai. Giai đoạn 2021-2025, thành phố đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ, trong đó có 3 khu thuộc quận Ba Đình nhưng chưa khu nào được cải tạo do vướng mắc quy định cũ về giới hạn chiều cao tối đa từ 18 đến 24 tầng trong khu vực nội đô.

Theo quy định của Luật Thủ đô năm 2024, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ. Cùng với đó, Luật cho phép phát triển mô hình đô thị nén, đô thị TOD - tích hợp với giao thông công cộng - giúp việc đi lại thuận tiện hơn, đồng thời giải quyết xung đột về giao thông.

Hà Nội đang quy hoạch chung cư cũ liên kết với giao thông công cộng. Thay vì xây dựng nhiều tòa nhà thấp tầng, giờ đây có thể quy hoạch hợp lý hơn: Xây dựng ít tòa nhà nhưng cao tầng hơn, mở rộng một số trục đường nội khu đủ lớn...

Nếu như Luật Nhà ở năm 2023 không quy định về trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng đất không lựa chọn được chủ đầu tư sẽ phải giải quyết thế nào (theo Điều 67), Luật Thủ đô năm 2024 đã có những quy định mới lấp "lỗ hổng" này.

Cơ chế đặc thù giúp Hà Nội cải tạo chung cư cũ. Ảnh minh họa

Theo đó, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo pháp luật về nhà ở thì UBND thành phố sẽ thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi dự án đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất.

Những quy định đổi mới trên không chỉ đẩy mạnh phân cấp ủy quyền cho địa phương, mà còn được coi là "chìa khóa" đẩy nhanh được tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm.

Đẩy nhanh tiến độ, tạo diện mạo đô thị hiện đại hơn

Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn. Khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho bộ mặt Thủ đô. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới này được thực thi.

Luật gia Lê Quang Vững nhấn mạnh, cùng với Luật Thủ đô năm 2024, những cơ chế chính sách trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Kèm theo đó là hàng loạt văn bản dưới luật như các nghị định, thông tư quan trọng về đất đai, nhà ở cũng có hiệu lực. Đây sẽ là hành lang pháp lý quan trọng để Hà Nội chủ động trong các bước lập quy hoạch, lựa chọn phương thức đầu tư giúp cho quá trình cải tạo chung cư cũ đem lại hiệu quả hơn trong giai đoạn tới.

Ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thành phố hiện có 200 nhà chung cư cũ cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải di dời để xây dựng. Tuy nhiên, một trong những rào cản chính trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đó chính là việc hạn chế chiều cao công trình, khiến khó hấp dẫn các nhà đầu tư, mặc dù các chung cư cũ tại Hà Nội đa phần đều thuộc các vị trí "vàng".

Tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Cụ thể, đối với khu tập thể cũ Thành Công, thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đặc biệt, không gian "lõi" sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô. Ngoài ra, cần tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất "thương phẩm" thương mại dịch vụ lớn hơn.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, việc nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính đột phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ cũng được khẳng định là cần thiết.

Nhiều chuyên gia đánh giá, những đột phá này sẽ tháo "điểm nghẽn", tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Theo UBND quận Ba Đình, dự thảo quy hoạch xác định quá trình chỉnh trang các khu chung cư cũ sẽ cho phép tăng chiều cao công trình, trong đó khu Thành Công có thể đạt tối đa 40 tầng. Tuy nhiên, quy hoạch vẫn bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Như vậy, sau khi quy hoạch, cải tạo khu tập thể Thành Công từ 68 tòa nhà cao từ 2-5 tầng sẽ còn 24 tòa, trong đó có tòa cao nhất 40 tầng. Khu Giảng Võ từ 22 tòa (không bao gồm 4 tòa đã cải tạo) sẽ giảm còn 11 tòa. Khu Ngọc Khánh hiện có 36 tòa, sau quy hoạch sẽ còn lại 9 tòa.

Ông Đỗ Hà Thanh, Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng và đô thị, UBND Quận Ba Đình, nhấn mạnh, khi tăng chiều cao lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ. Với diện tích thương mại này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm hoặc tăng diện tích để cho nhà đầu tư quan tâm sau khi quy hoạch được duyệt. Nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận sẽ tham gia đầu tư tái thiết chung cư cũ.