Quảng Nam: Phát sinh vướng mắc về xác định giá đất

Dự án Thiên đường Cổ Cò dự kiến hoàn thành vào tháng 4/2024 (Ảnh: CTV)

Những vướng mắc trong xác định giá đất

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, trên cơ sở khung giá đất quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ (hiện nay là Nghị định số 96/2019/NĐ-CP), UBND tỉnh phân thành 2 loại: Giá đất thương mại dịch vụ bằng 70% giá đất ở, giá đất sản xuất kinh doanh không phải là thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở (quy định tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).

Trong trường hợp tại vị trí không có giá đất ở thì được xác định giá đất ở tại khu vực lân cận gần nhất để áp dụng xác định giá đất thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ chưa được quy định tại bảng giá đất.

Qua nghiên cứu quy định của các tỉnh, thành phố lân cận, UBND tỉnh Quảng Nam nhận thấy những địa phương này đều quy định tỷ lệ phần trăm giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ so với giá đất ở trong bảng giá đất.

Cụ thể, giá đất thương mại dịch vụ của tỉnh Thừa Thiên - Huế bằng 80% giá đất ở, tỉnh Quảng Ngãi bằng 60%, tỉnh Bình Định bằng 50%, tỉnh Nghệ An bằng 55%.

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ: Tỉnh Thừa Thiên - Huế bằng 60% giá đất ở, tỉnh Quảng Ngãi bằng 40%, tỉnh Bình Định bằng 40%, tỉnh Nghệ An bằng 50%.

Riêng TP Đà Nẵng không quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm nhưng giá đất thương mại dịch vụ quy định trong bảng giá đất được tính toán bằng khoảng 70% giá đất ở; giá đất sản xuất kinh doanh quy định trong bảng giá đất được tính toán bằng khoảng 50% giá đất ở.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ đang thực hiện theo 4 phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư như hiện nay đang phát sinh những khó khăn, vướng mắc.

Hiện tỉnh Quảng Nam đã và đang triển khai nhiều dự án có quy mô diện tích lớn

UBND tỉnh Quảng Nam cho rằng, nếu tính theo phương pháp thặng dư thì chưa có đủ các thông tin, dữ liệu và cơ sở pháp lý để ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản; ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.

Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn sẽ phát sinh một số nội dung gây khó khăn trong tính toán như: Cơ sở phân bổ chi phí đầu tư, thời gian bán hàng phù hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơ sở để tính toán tỉ suất lợi nhuận của từng dự án.

Nếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong trường hợp tại khu vực dự án không tìm thấy tối thiểu 3 thửa đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ có đặc điểm tương đồng đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất không quá 2 năm để so sánh. Trong khi đó, trên địa bàn tỉnh có nhiều dự án quy mô diện tích lớn, thì việc xác định giá đất theo phương pháp này là không thể thực hiện được.

Do đó, UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định giá đất thương mại dịch vụ, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ, để tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất trong trường hợp không thu thập được các thông tin thửa đất đủ điều kiện; đủ cơ sở pháp lý để tính toán theo các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư theo quy định pháp luật.

Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đang chậm tiến độ kéo dài (Ảnh: V.Q)

Phân vạch chiều sâu đất thương mại, dịch vụ

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì khi xây dựng bảng giá đất trên địa bàn, UBND tỉnh ban hành quy định nội dung áp dụng hệ số phân vạch chiều sâu đối với lô đất ở (dưới 25m: Hệ số 1,00; từ 25m đến dưới 50m: Hệ số 0,70; từ 50m trở lên: Hệ số 0,50).

UBND tỉnh nhận thấy, việc quy định tăng hoặc giảm giá đất đối với các thửa đất ở có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi hơn về hình thể, kích thước, khả năng sinh lợi… là có cơ sở pháp lý và thuộc thẩm quyền xem xét của UBND tỉnh.

Tuy nhiên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì không có nội dung quy định về phân vạch chiều sâu đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ.

Nếu áp dụng phân vạch chiều sâu đối với đất ở mà không áp dụng phân vạch chiều sâu đối với đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ thì một số trường hợp giá trị khu đất xác định theo giá đất ở thấp hơn xác định theo giá đất thương mại, dịch vụ.

UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể về phương pháp xác định giá đất thương mại dịch vụ

UBND tỉnh Quảng Nam cho rằng, một số tỉnh có quy định phân vạch chiều sâu đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ như: Nghệ An, tỉnh Quảng Ngãi.

Trong khi đó, các tỉnh, thành phố như: Đà Nẵng, Thừa Thiên - Huế không quy định hệ số phân vạch chiều sâu đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ.

Hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đã và đang triển khai nhiều dự án có quy mô diện tích lớn. Do đó nếu không tính các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi về phân vạch chiều sâu, thì việc xác định giá đất cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ không phù hợp với thực tế, không đảm bảo tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư so với các tỉnh, thành phố trong khu vực.

Với những vướng mắc nêu trên, tỉnh Quảng Nam đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể về quy định phân vạch chiều sâu, áp dụng để tính toán giá đất cụ thể khi xác định giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ.