Bài 6: Vụ Giám đốc tự tử tại tòa, xuất hiện tình tiết quan trọng của vụ án

Bài 1: Thương vụ chuyển nhượng đất xôn xao dư luận

Bài 2: Lý do Land Hà Hải tạm dừng thanh toán tiền cho Sudico

Bài 3: Niềm tin nào để Land Hà Hải tiếp tục "đổ tiền" cho Sudico?

Bài 4: Sudico đang kinh doanh ra sao?

Bài 5: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất giữa Sudico và Land Hà Hải có thêm tình tiết mới

Giám đốc của Land Hà Hải uống thuốc diệt côn trùng tự tử ngay sau khi TAND quận Ngũ Hành Sơn (TP Đà Nẵng) tuyên án ngày 8/12/2021

Phía Land Hà Hải cho rằng, việc đánh giá tài liệu, chứng cứ không khách quan; Việc áp dụng điều luật không đúng bản chất của giao dịch dân sự tại phiên tòa sơ thẩm dẫn đến xâm hại nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của Land Hà Hải.

Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm nhận định không khách quan?

Trong giai đoạn xét xử theo trình tự phúc thẩm, Sudico cung cấp đến Tòa án Nhân dân thành phố Đà Nẵng các tài liệu liên quan đến việc mua bán nợ, chuyển giao nợ giữa Ngân hàng TMCP Hàng Hải, Công ty Mua bán nợ Việt Nam và Sudico.

Ông Võ Văn Cường, Giám đốc Land Hà Hải cho rằng, để làm rõ, xác thực nội dung các tài liệu của Sudico đã nộp, Tòa phúc thẩm cần triệu tập Ngân hàng TMCP Hàng Hải, Công ty Mua bán nợ Việt Nam tham gia phiên tòa phúc thẩm.

Ông Cường cho biết thêm, khi ký kết Hợp đồng, Land Hà Hải chưa được tiếp cận, chưa nhìn thấy GCNQSD của 2 khu đất. 6 ngày sau khi ký Hợp đồng, Land Hà Hải mới được nhận hồ sơ liên quan, trong đó có GCNQSD đất. Lúc này Land Hà Hải mới biết, trước đó 2 khu đất bị thế chấp tại Ngân hàng Hàng Hải.

Tại Công văn 428/STNMT-CCĐKĐ ngày 12/2/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng cũng đã báo cáo UBND thành phố Đà Nẵng về tình trạng khu đất “Hiện đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam”.

Theo Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt, Đoàn Luật sư Đà Nẵng, điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Do vậy, Ngân hàng Hàng Hải là bên đang nhận thế chấp khu đất này. Đồng thời, theo khoản 1, Điều 20 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì “Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp”. Do đó, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam vẫn luôn là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp này.

Tại khoản 5, Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định bên thế chấp có quyền được bán tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ án chưa có bất cứ tài liệu nào thể hiện Ngân hàng Hàng Hải đồng ý với việc cho phép Sudico chuyển nhượng 2 lô đất trên cho Land Hà Hải.

Lô đất Sidico chuyển nhượng cho Land Hà Hải

Luật sư Phiệt nêu quan điểm, trong giao dịch chuyển nhượng giữa Sudico và Land Hà Hải, Ngân hàng Hàng Hải có quyền lợi trực tiếp, là bên có quyền cho phép hay không cho phép Sudico chuyển nhượng đất cho Land Hà Hải. Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm lại không đưa Ngân hàng Hàng Hải vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, không lấy ý kiến của ngân hàng này mà tự ý xác định Sudico được quyền bán đất là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dẫn đến đánh giá sai về bản chất vụ việc.

Bên cạnh đó, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, ông Ngô Áng Hùng là người có liên quan đến nguồn gốc đất của hai khu đất, liên quan đến nhiều nội dung như xác định mục đích sử dụng đất, xác định các vấn đề nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước số tiền truy thu 10% tiền sử dụng đất. Tại bản trình bày ý kiến bổ sung ngày 19/4/2022 (trang 3, bút lục 2065 - 2067), Sudico xác định ông Ngô Áng Hùng là người liên quan trực tiếp đến số tiền tiền sử dụng đất mà Land Hà Hải đã nộp hộ cho Sudico.

Do vậy, toà cần thiết phải đưa ông Ngô Áng Hùng vào tham gia tố tụng để làm rõ nội dung trình bày của Sudico cũng như để người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng xét hỏi, tranh luận nhiều vấn đề liên quan tới việc vi phạm pháp luật cũng như vi phạm hợp đồng, dẫn đến việc Land Hà Hải phải tạm dừng việc chuyển tiền thực hiện hợp đồng cho Sudico.

Theo thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 2 lô đất thì ông Ngô Áng Hùng có địa chỉ tại 169/4 Trần Phú, phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Tòa án có thể xác minh, kiểm tra thông tin địa chỉ nêu trên có đúng với địa chỉ cư trú hiện nay của ông Hùng hay không, có còn ở Việt Nam hay không, để xác định thẩm quyền Tòa án và đưa ông Hùng vào tham gia tố tụng. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thực hiện và việc này không thể khắc phục được tại phiên tòa phúc thẩm.

“Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm nhận định không khách quan, không đưa người tham gia tố tụng là 5 cơ quan quản lý Nhà nước, 2 tổ chức tín dụng và 1 cá nhân tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng tố tụng”, Luật sư Phiệt nhận định.

Đến ngày 2/2/2018, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam thay đổi bên nhận tài sản thế chấp là Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam (DATC)

Tòa sơ thẩm chưa làm rõ hình thức chuyển nhượng

Liên quan đến vấn đề xác định hình thức chuyển nhượng khu đất là chuyển nhượng dự án đầu tư hay đơn thuần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, UBND thành phố Đà Nẵng có Công văn số 4007/UBND-QLĐTh, ngày 31/5/2018 với nội dung “giao Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo văn bản của UBND thành phố duyệt ký báo cáo xin ý kiến Thường trực Thành ủy và Thường trực HĐND thành phố...”.

Theo nội dung văn bản trên thì dù đã có trả lời của Bộ Xây dựng và Tổng cục Quản lý đất đai thì UBND vẫn chưa có kết luận chính thức xác định hình thức chuyển nhượng khu đất này mà đã giao cho Sở Tài nguyên Môi trường dự thảo văn bản để báo cáo và xin ý kiến của Thường trực Thành ủy và Thường trực HĐND thành phố Đà Nẵng.

Việc xác định chính xác hình thức chuyển nhượng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi pháp luật có quy định khác nhau giữa hình thức chuyển nhượng dự án và hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản. Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 nhưng nếu là chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Đồng thời, Điều 50, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, khi chuyển nhượng dự án bất động sản cần phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền, trong trường hợp này là UBND thành phố Đà Nẵng. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư phải có được quyết định cho phép chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, các quyền, nghĩa vụ của các bên, nội dung hợp đồng phải phù hợp quy định tại Điều 52, Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghĩa là, nếu xác định đây là hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thì ngoài quy định của Luật Đất đai 2013, hoạt động này còn chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Do vậy, ý kiến của UBND thành phố Đà Nẵng sẽ là căn cứ quan trọng để xác định hình thức chuyển nhượng nào là phù hợp quy định pháp luật, từ đó đối chiếu quy định pháp luật để xác định điều kiện thực hiện và cấp có thẩm quyền cho phép giao dịch. Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm đã không thu thập được ý kiến này và tự ý xác định là vi phạm nghiêm trọng về việc thu thập và đánh giá chứng cứ.

Tòa nhà Sidico

Liên quan đến vấn đề điều chỉnh thời hạn sử dụng khu đất, theo Thông báo số 156/VPĐKĐĐ-ĐKĐC ngày 24/11/2016 của VPĐK Đất đai và Văn bản số 2422/STP-BTTP ngày 12/12/2016 của Sở Tư pháp: Giấy CNQSDĐ đã cấp trước đây mục đích kinh doanh thương mại với thời hạn lâu dài là sai sót, cần phải đính chính lại về thời hạn sử dụng là 50 năm. Trước khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng thì Người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục để điều chỉnh thời hạn sử dụng đất do sai sót nêu trên.

Theo đó, Quyết định 2227/QĐ ngày 14/3/2008 của UBND thành phố Đà Nẵng đã phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất hai khu đất thương mại, dịch vụ ven biển thuộc dự án khu đô thị mới Hòa Hải 1-3. Tại điều 1 quyết định này ghi rõ: Phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với hai khu đất thương mại dịch vụ ven biển thuộc dự án khu đô thị mới Hòa Hải 1-3 (gồm khu có diện tích 55.263 m2 và khu có diện tích 65.115m2) là 4.000.000 đồng/m2.

Quyết định này đã được Tòa sơ thẩm thu thập, nhưng lại không làm rõ mức giá khởi điểm trên là giá đất ở hay giá đất thương mại dịch vụ; nguồn gốc của 2 khu đất Nhà nước giao có thu tiền 100% giá đất ở hay 100% giá đất thương mại dịch vụ? Tại thời điểm cấp GCNQSD đất thì khu đất có bao nhiêu phần là đất thương mại dịch vụ xây khách sạn và bao nhiêu phần là đất ở xây dựng biệt thự và căn hộ cao cấp cũng chưa được làm rõ.

Các nội dung này có ảnh hưởng rất lớn đến việc xác định khu đất có bị yêu cầu phải điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hay không và cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất thực hiện dự án đầu tư. Bởi theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 113/2017/NĐ-CP.

Từ những sự kiện pháp lý do cơ quan quản lý Nhà nước, các bên tham gia giao dịch là ông Ngô Áng Hùng và Công ty Sudico, cho thấy từ khi đất được giao cho ông Hùng lần đầu là loại đất phải lập dự án và buộc phải thực hiện lập dự án đầu tư theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.

Hiện nay, Tòa án Nhân dân thành phố Đà Nẵng đã có Công văn số 280 và Công văn số 281 đến Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Đà Nẵng yêu cầu phối hợp, cung cấp tài liệu, thông tin. Tuy nhiên, đến nay cả 2 cơ quan này chưa có văn bản trả lời cụ thể. Do vậy, Tòa phúc thẩm cũng chưa có được ý kiến của cơ quan chuyên môn về vấn đề nêu trên, nghĩa là nội dung thiếu sót của Tòa sơ thẩm vẫn chưa khắc phục được.

Văn bản của TP Đà Nẵng thể hiện đây là đất dự án

Như vậy, trong khi các cơ quan quản lý đất đai, đầu tư của thành phố Đà Nẵng đều xác định đây là hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, thì Tòa án sơ thẩm lại không căn cứ vào các ý kiến này, cũng không xác minh lại vấn đề này mà tự suy diễn theo hướng có lợi cho Sudico. Bởi nếu xác định đây là hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản thì Sudico phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo hồ sơ vụ án, từ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Ngô Áng Hùng, Sudico có nghĩa vụ phải thực hiện các công việc mà người sử dụng đất phải thực hiện mà không ai khác có thể thực hiện thay do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Sudico.

Tuy nhiên, quyền về tài sản của chủ đầu đã bị hạn chế do đã trở thành tài sản thế chấp cho một khoản vay mà Sudico đang là con nợ của tổ chức tín dụng. Muốn được chỉnh lý biến động, thực hiện một số nghĩa vụ thì phải thực hiện xong nghĩa vụ là trả toàn bộ số tiền vay thì mới lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chỉnh lý; việc đó không thể thực hiện được vì Sudico không có tiền thực hiện trả gốc và lãi khoản vay.

Do không thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn thanh toán gốc vay và lãi vay trong hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam, nên tổ chức tín dụng này mới bán nợ cho Công ty TNHH Mua bán nợ Việt Nam với số tiền gốc là 550.000.000.000 đồng và lãi vay là 91.412.638.889 đồng.

Chính vì quyền về tài sản bị hạn chế do đã thế chấp tài sản nên việc chuyển nhượng dự án cho Land Hà Hải là không thể ngay được mà Sudico phải khắc phục lần lượt. Trong đó, Chủ đầu tư Sudico có các việc trọng yếu như: Lập dự án đầu tư trước khi chuyển nhượng dự án; Gia hạn sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính do vi phạm việc không gia hạn; Thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp 10% tiền sử dụng đất chưa nộp theo kết luận thanh tra chính phủ, nộp ngân sách nhà nước tiền thuế đất phi nông nghiệp hàng năm và chỉnh lý biến động thời hạn sử dụng đất từ lâu dài thành đất 50 năm.

Tại Tòa án, việc Sudico cho rằng, mình không có nghĩa vụ đối với 4 hành vi hành chính nêu trên là không đúng với bản chất sự thật khách quan của các sự kiện pháp lý đã và đang xảy ra. Bởi, không có người mua nào lại trả hết tiền khi đi mua sản phẩm mà đang còn khiếm khuyết (chưa đủ điều kiện chuyển nhượng); Người mua có quyền dừng việc thực hiện nghĩa vụ và có yêu cầu phải sửa các khuyết điểm trên rồi mới tiếp tục trả hết phần còn lại theo đúng quy định pháp luật; quyền và nghĩa vụ phải song hành theo quy định pháp luật dân sự.