Dự báo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và vùng cận

Theo báo cáo ghi nhận, trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ so với năm 2024.

Bước sang năm 2026, dự báo tình hình tăng trưởng sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc dưới tác động của loạt chính sách pháp luật đã được ban hành.

Nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2025 ghi nhận đạt khoảng 11.380 căn

Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2025

Tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường…

Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao tại các trung tâm thành phố lớn… đã góp phần duy trì việc tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 2% so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2022 trở về trước, các dự án đã mở bán trước đó chiếm 87% trên tổng nguồn cung.

Sức cầu chung của thị trường được cải thiện với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.

Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%. So với cùng kỳ năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% và mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng phổ biến 12% - 15%.

Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024. TP Hồ Chí Minh duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp 2.5 lần cùng kỳ, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 53% tổng nguồn cung mới đưa ra thị trường trong năm.

Giá bán sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh dẫn đầu về tốc độ tăng giá toàn thị trường, dao động từ 4 - 16% tùy theo từng địa phương. Mặt bằng giá bán thứ cấp tăng bình quân 10 - 18% so với năm trước.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung và sức cầu đạt mức tăng trưởng cao nhất từ giai đoạn 2020 đến nay. Tuy nhiên, đà tăng này chỉ mang tính cục bộ và chưa phản ánh sức bật của toàn thị trường.

Theo đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6.5 lần so với năm 2024, nhưng giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.

TP Hồ Chí Minh và Tây Ninh tiếp tục dẫn dắt thị trường, khi chiếm đến 86% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ sơ cấp, trong đó sự tham gia của các chủ đầu tư lớn đã tạo cú hích đáng kể cho tăng trưởng năm 2025. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng phổ biến từ 12 - 19% so với đầu năm.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận có sự cải thiện ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, sức cầu thị trường có sự cải thiện so với cùng kỳ khi tăng khoảng 1.3 lần, nhưng giao dịch chỉ tập trung ở những dự án có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.

Phân khúc nhà phố - shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Sức cầu chung có sự cải thiện với mức tăng khoảng 1.9 lần so với năm 2024, tuy nhiên chỉ tập trung ở các dự án mở bán mới trong năm, các dự án cũ giao dịch còn hạn chế. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ.

Với phân khúc condotel, nguồn cung sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Sức cầu thị trường vẫn duy trì ở mức thấp và chỉ tập trung cục bộ ở các dự án mới mở bán trong năm. Đối với các dự án cũ, ghi nhận tình trạng bán hàng chậm, thậm chí đóng giỏ hàng và không phát sinh giao dịch.

Khu vực miền Trung tiếp tục là điểm sáng của thị trường khi chiếm 50% tổng nguồn cung sơ cấp. Khu vực miền Nam dẫn dắt thanh khoản khi chiếm hơn 61% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp cả nước. Mặt bằng giá sơ cấp tăng bình quân 12% so với cùng kỳ và duy trì ở mức cao.

TP Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự năm 2025 với 58%

Thị trường năm 2026 ra sao?

Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong năm 2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng từ 3.500 - 4.000 nền. Nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng thuận lợi, Long An (cũ), Bình Dương (cũ)… tiếp tục đóng vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường.

Sức cầu trong năm 2026 được dự báo tiếp tục đà phục hồi, song vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý cũng như giao thương kết nối vùng thuận lợi.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025, ước tính khoảng 30.000 - 35.000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, Bình Dương (cũ), trong khi tại Tây Ninh (khu vực Long An cũ) tăng tốc với nhiều dự án truyền thông mở bán ra thị trường. Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục nhưng sẽ khó có đột biến trong nửa đầu năm 2026.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự dự báo thị trường sơ cấp duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các dự án có quy mô lớn và dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Trong khi đó, sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức cao và duy trì xu hướng tăng tích cực.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tương đương so với năm 2025, dao động khoảng 2.500 - 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa và Quảng Ninh.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với năm 2025 với khoảng 1.200 - 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Phú Thọ, Ninh Thuận và Khánh Hòa. Sức cầu thị trường được dự báo có thể cải thiện so với năm 2025 nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Nguyên Pháp