Tập trung tháo gỡ vướng mắc cho ngành Bất động sản khôi phục

Ngày 9/11, Thành ủy TP Hồ Chí Minh và báo Người Lao Động đã tổ chức tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản".

Đến dự buổi tọa đàm có ông Tô Đình Tuấn, Tổng Biên tập báo Người Lao Động; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh… cùng đại diện nhiều luật sư, doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài khu vực TP Hồ Chí Minh.

Còn nhiều vướng mắc

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, đà phục hồi thị trường bất động sản đã nhúc nhích từ tháng 7 năm nay nhưng đến nay còn chậm. Trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số Bộ, ngành, địa phương.

Ngoài ra, thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn vướng mắc, rủi ro thách thức từ bên ngoài như: Sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng, lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản…

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết: "Vừa qua, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc nhất là vướng về giấy tờ pháp lý hành chính. Cụ thể như dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến một khâu cập nhật biến động đất đai.

Dự án doanh nghiệp mua từ năm 2019, đến 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực. Mặc dù doanh nghiệp đã triển khai đầy đủ thủ tục từ giấy phép chủ trương đầu tư, đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất.

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đi đăng ký biến động dù đã lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ để tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan… Cứ như vậy, doanh nghiệp phải loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho việc đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp".

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, ngành Bất động đang gặp vướng mắc lớn nhất là về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở.

Tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản" diễn ra ngày 9/11

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất, lĩnh vực bất động sản cũng vướng.

Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ, viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua còn bám vào một số nguồn vốn khác như: Vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu nhưng từ quý III/2022 vốn trái phiếu đã bị tắc và đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Chưa kể, doanh nghiệp cũng gặp vướng mắc quan trọng lớn đó là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được...

Tháo gỡ khó khăn 30%

Liên quan đến TP Hồ Chí Minh, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, vừa qua, tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TP Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được nên cần sự thống nhất; cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn; các quy định pháp luật không đề cập vướng mắc cần tháo gỡ.

Theo ông Phạm Đăng Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp.

Thứ hai là vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung…

Do đó, phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Nhiều dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cần được tháo gỡ khó khăn về pháp lý

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện nay, thành phố có 148 dự án bất động sản đang bị vướng mắc khó khăn với 189 kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản cần được tháo gỡ, tính đến nay thành phố đã giải quyết được gần 30% khó khăn này.

Để giải quyết các khó khăn trên, sắp tới Sở sẽ tiếp tục kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh để hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình 1 dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật; việc trình tự nằm rải rác nên các tỉnh thành làm khác nhau, cần thống nhất.

“Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng phải theo trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn, vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý nhằm giải quyết cho đồng bộ”, ông Phạm Đăng Hồ nói.

Liên quan đến gỡ vướng về nguồn vốn, ông Nguyễn Minh Trí, Thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, mong muốn của ngân hàng là phải cho vay và khẳng định là bản thân hoạt động ngân hàng cũng phải đầu tư cho dòng vốn, trong đó bất động sản mà cụ thể là nhà ở xã hội cũng là lĩnh vực rất lớn để giải ngân vốn.

Cụ thể, về lãi suất, gói 120.000 tỷ đồng bản thân Agribank từ ngày đầu tiên triển khai đã đăng ký 30.000 tỷ đồng. Hiện nay, giải ngân chưa nhiều nhưng luôn sẵn sàng và chỉ cần doanh nghiệp chờ đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng được là giải ngân.

"Hiện nay, ngân hàng đang mong chờ các dự án được hoàn thiện để đầu tư vì các dự án bất động khôi phục sẽ kéo theo các ngành nghề khác phát triển và khôi phục trở lại. Không phải ngẫu nhiên mà các dự án bất động sản được các ngân hàng ưu tiên vì những khách hàng này khi khôi phục sẽ có lãi, kinh doanh hiệu quả.

Tuy nhiên, lãi suất dành cho các doanh nghiệp bất động sản cũng ưu tiên theo yêu cầu của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Vì vậy, không có vướng mắc gì trong câu chuyện giải ngân của phía ngân hàng, những doanh nghiệp nào có vướng mắc cụ thể thì cần báo cho ngân hàng để có thể hỗ trợ kịp thời", ông Nguyễn Minh Trí cho biết thêm.

Luật sư Nguyễn Tấn Phong, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, đối với 3 dự án luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) đang được kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV thảo luận, cho ý kiến và nếu được thông qua sẽ tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, trong Luật Nhà ở sửa đổi có nêu vấn đề một số tranh chấp sẽ được giải quyết qua trọng tài thương mại. Vì hiện nay, tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua nhà và người sử dụng chung cư vẫn xảy ra, khi có nhiều dự án qua nhiều năm không ra được sổ. Nay với quy định trong luật mới được rõ ràng sẽ giúp nhận thức của họ rõ ràng hơn… Hay trong Luật Đất đai cũ có từ "lấn biển" nhưng luật mới sửa đổi thì từ ngữ này có rất nhiều. Do đó, cần giải thích đầy đủ, để người dân và thị trường hiểu đúng đắn.

Nguyên Pháp - Bảo Anh