Vụ mua nhà thông qua Sacombank 4 năm chưa được sang tên: Quy trình xử lý hồ sơ vay có “vấn đề”?

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Chi nhánh Tân Phú - phòng giao dịch Lê Trọng Tấn

Sacombank nói gì?

Sau khi báo Tuổi trẻ Thủ đô đăng tải vụ việc của ông Nguyễn Quốc Lập mua nhà thông qua Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) hơn 4 năm vẫn chưa được sang tên, phía ngân hàng đã có phản hồi chính thức.

Theo đó, trong cả 2 văn bản phản hồi báo Tuổi trẻ Thủ đô, Sacombank đều cho rằng quy trình xử lý hồ sơ vay được thực hiện đúng pháp luật. Cụ thể, Sacombank có căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bên mua là ông Nguyễn Quốc Lập và bên bán là bà Phùng Thị Kim Liên được công chứng tại Văn phòng Công chứng số 4 TP Hồ Chí Minh vào ngày 25/5/2017 (số công chứng 021462); Trong đó, có những điều khoản đã được bên bán, bên mua cùng xác nhận như: Tại thời điểm giao kết hợp đồng này, căn hộ chung cư không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Căn hộ chung cư không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, theo Sacombank, Văn phòng Công chứng số 4 TP Hồ Chí Minh cũng xác nhận những nội dung như trên cùng với các điều khoản khác. Việc xác định nhà đất có bị ngăn chặn hay tranh chấp hay không là do công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng soát xét, quyết định, không có bất cứ cá nhân hay tổ chức nào có quyền can thiệp. Do vậy, việc công chứng viên chấp nhận công chứng hợp đồng trên được hiểu là tại thời điểm công chứng, theo hệ thống công chứng tra cứu thì căn hộ 1.02 không có văn bản ghi nhận bị tranh chấp về quyền sở hữu hoặc bị ngăn chặn mua bán từ tòa án hay cơ quan có thẩm quyền khác.

Đối với sự việc bà Đỗ Thị Tuyên có đơn đề nghị ngăn chặn cấp lại tài sản vào ngày 17/11/2016, tức trước khoảng 6 tháng khi ông Lập thế chấp căn hộ này, Sacombank cho rằng, bà Tuyên tự đơn phương gửi đơn ngăn chặn trong khi chưa có thông báo của bất kỳ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận việc này. Cùng với đó, pháp luật không quy định việc bà Tuyên đã đặt cọc thì có quyền yêu cầu ngăn chặn căn hộ, đây là quyền của cơ quan chức năng... Do đó, Sacombank không thể nắm bắt được thông tin trên.

Đối với quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND quận Tân Phú đối với căn hộ 1.02, Sacombank cho biết, sự việc này xảy ra sau khi ngân hàng đồng ý cho ông Lập thế chấp...

Công văn phản hồi của Sacombank

Luật sư và ông Lập phản bác

Trái ngược với quan điểm của Sacombank, Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng, Luật sư điều hành Công ty Luật Long Phan PMT - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh nhận định, Sacombank đang có sự nhầm lẫn giữa nội dung các bên thỏa thuận được công chứng và căn cứ để xác định vấn đề tranh chấp căn hộ chung cư.

Cụ thể, Luật sư Thăng nhận định, việc xác định vấn đề tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan, thực tế của vụ việc, các giấy tờ liên quan mà không đơn thuần chỉ dựa vào việc các bên cam kết không có tranh chấp trong hợp đồng mua bán. Cụ thể, để xác định rõ vấn đề có tranh chấp hay không thì cần phải thực hiện liên hệ các cơ quan có thẩm quyền như UBND phường/xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện… để yêu cầu cung cấp thông tin về việc tình trạng tranh chấp của căn hộ chung cư này. Do đó, theo Luật sư Thăng, nhận định trên của Sacombank mang tính chủ quan, phiến diện, không phù hợp quy định pháp luật.

Đối với nội dung đơn ngăn chặn của bà Tuyên, Luật sư Thăng cho rằng, đơn ngăn chặn của bà Tuyên đã thể hiện căn hộ 1.02 có phát sinh tranh chấp từ ngày 17/11/2016. Hơn nữa, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (trong trường hợp này là thế chấp) thì phải: “Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn”. Qua nội dung này cũng như những quy định pháp luật khác có liên quan cho thấy, không có quy định nào bắt buộc để xác định nhà ở thuộc diện đang tranh chấp là phải có thông báo, quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc có phát sinh tranh chấp liên quan đến căn hộ này.

Bên cạnh đó, tại Công văn số 2590/CNTP-ĐK&CGCN của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Tân Phú (VPĐKĐĐ CNTP) đã viện dẫn cụ thể 2 văn bản để xác định tài sản đang thuộc diện tranh chấp là Đơn đề nghị ngăn chặn cấp lại tài sản ngày 17/11/2016 của bà Đỗ Thị Tuyên và Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 14/2017/QĐ-BPKCTT ngày 21/6/2017 của TAND quận Tân Phú.

Văn bản của Văn phòng đăng ký đất đai quận Tân Phú trả lời ông Lập cho biết căn hộ vướng tranh chấp từ năm 2016

Theo Luật sư Thăng, điều này có nghĩa là VPĐKĐĐ CNTP đã áp dụng đúng quy định của pháp luật về điều kiện giao dịch nhà ở nêu trên để xác định thời điểm căn hộ thuộc diện đang tranh chấp được tính từ ngày có đơn đề nghị của bà Tuyên.

Vì vậy, theo Luật sư Thăng, việc Sacombank không biết được việc tranh chấp phát sinh tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán vì dựa vào việc các bên cam kết không có tranh chấp trong hợp đồng mua bán căn hộ là không có cơ sở.

“Để thực hiện việc cấp tín dụng (cho vay) cho ông Lập, Sacombank phải thực hiện thẩm định tài sản bảo đảm theo đúng 6 bước. Trong đó, tại bước 3 “khảo sát thực tế, thu thập thông tin” là bước quan trọng để có thể xác định được đúng giá trị, tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Mục II Thông tư 28/2015/TT-BTC thì việc khảo sát thực tế, thu thập thông tin sẽ gồm nội dung cơ bản như: Thu thập thông tin do khách hàng cung cấp; Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; Thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; Thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, Trung ương và của các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền; Thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản…

Do đó, Sacombank cho rằng họ không biết sự việc tranh chấp phát sinh từ năm 2016, tức trước cả ngày ký kết hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng cấp tín dụng với ông Lập là hoàn toàn không có căn cứ”, Luật sư Thăng phân tích.

Về phía gia đình ông Lập bức xúc cho rằng, nếu Sacombank thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm về thẩm định tài sản bảo đảm thì ông Lập sẽ rơi vào trường hợp không đủ điều kiện để được cấp tín dụng. Theo đó, ông Lập sẽ không giao dịch mua bán căn hộ với bà Liên và sẽ không phát sinh nhiều thiệt hại, để hơn 4 năm chờ mòi mỏi mà không thể đứng tên chủ sở hữu căn hộ…