Căn hộ thương mại 25m2: Cân nhắc bài toán quy hoạch, xây dựng

Động thái trên nhanh chóng kích thích các nhà đầu tư tham gia. Nhiều chuyên gia đánh giá loại sản phẩm này có thể trở thành chất xúc tác, thúc đẩy thị trường địa ốc tăng nhiệt, tuy nhiên cũng không nên cho xây ồ ạt.

Nhìn bạn, ngẫm ta…

Tại các nước châu Á, dù cuộc sống vất vả khó khăn, người dân vẫn cố gắng sống bám trụ tại các thủ đô hoa lệ với mức chi phí đắt đỏ. Đó cũng chính là nguyên nhân áp lực nhà ở chèn ép lên hầu hết vùng lõi nội đô. Vào ban ngày, dân số ở các khu trung tâm TP tăng chóng mặt, trong đó chủ yếu là những người đi làm và học sinh lưu chuyển từ các vùng lân cận di chuyển vào.

Trước tình trạng đó, người dân Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc); Bắc Kinh (Trung Quốc)… đã nghĩ ra nhiều kiểu căn hộ siêu nhỏ như một giải pháp khả thi cho tình trạng đất chật người đông. Những ngôi nhà này nhằm mục đích tiết kiệm diện tích nhất và giảm thiểu chi phí xuống mức thấp nhất để có thể sinh tồn ở chốn đô thị phồn hoa này. Bối cảnh nhà ở trở nên khan hiếm cũng đã khiến cho các căn hộ siêu nhỏ có kích thước trung bình khoảng 25 – 30m2 được xây dựng phổ biến tại Mỹ. Thậm chí, một chung cư ở Manhattan (New York, Mỹ), với diện tích mỗi căn chỉ 24 - 33m2 nhờ ứng dụng nội thất có thể xếp lại, vừa đoạt giải thưởng thiết kế từ Hiệp hội kiến trúc sư Mỹ.

Khách hàng tham khảo một dự án nhà tại hội chợ Bất động sản diễn ra ở Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Là DN tiên phong khai thác phân khúc này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết: Theo khảo sát thăm dò thị trường của công ty chúng tôi, hơn 80% người được hỏi đều ủng hộ chủ trương xây nhà dưới 40m2. Thực tế đây là dòng sản phẩm mở ra một thị trường rất lớn cho người thu nhập thấp. Còn việc các tòa chung cư trở thành ổ chuột căn nguyên nằm ở quá trình quản lý đô thị, quản lý chung cư chứ không phải do diện tích nhỏ quyết định.

Trước đây, câu chuyện những căn hộ 30m2 tại Bình Dương cũng được Bộ Xây dựng và người có nhu cầu ủng hộ. Đến nay, mô hình căn hộ tập trung tại đây vẫn sinh sống rất an ninh trật tự, không cơi nới và mất vệ sinh. Điều quan trọng nhất, chương trình nhà ở xã hội và gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người nghèo mua nhà đã kết thúc. Nhà nước vì thế nên tạo điều kiện hỗ trợ cơ chế để người nghèo có nhà ở thay vì đề xuất gói ưu đãi này, ưu đãi kia. Bởi vì, những số tiền đó đến được tay dân thì ít mà trục lợi lại nhiều. “Tuy nhiên việc cho phép DN xây dựng các căn hộ có diện tích tổi thiểu từ 25m2 cần kèm theo điều kiện để bảo đảm hài hòa các nhu cầu an sinh xã hội” – ông Đực cho hay.

Nên đan xen các diện tích

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam thể hiện quan điểm ủng hộ các căn hộ có diện tích nhỏ. Theo ông Tùng, các căn hộ nhỏ không còn xa lạ tại nhiều nước trên thế giới. Ở những nước này họ xây dựng chủ yếu đến 70% để cho thuê. Tuy nhiên phải lưu ý đến bài toán: Các tòa chung cư có căn hộ đó thì nằm ở khu vực nào? Hơn nữa, căn hộ 25m2 chỉ phù hợp trong từng giai đoạn, đặc biệt là giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Mở rộng vấn đề, các căn hộ diện tích 25m2 còn có xu hướng làm văn phòng ảo. Cũng cần suy nghĩ loại căn hộ này khi cần có được chấp thuận làm văn phòng ảo không? Thời điểm hiện tại, chúng ta đang bước vào giai đoạn công nghiệp 4.0, giai đoạn internet kết nối vạn vật. Cho nên, căn hộ diện tích từ 25m2, các nhà quy hoạch khi làm tổng thể sẽ có sự tính toán, giải quyết được.

KTS Nguyễn Huy Ánh cũng cho rằng, diện tích căn nhà bao nhiêu mét vuông không phản ánh sẽ trở thành hay không trở thành khu ổ chuột. Cơ bản nhất là chất lượng của căn hộ đấy cùng dịch vụ đi kèm. Nhiều căn hộ hàng chục mét vuông, nhưng chất lượng xây thấp vẫn xuống cấp nhanh hơn các căn hộ nhỏ trong khu phố cổ. Đơn cử, như các tòa nhà tái định cư, dù diện tích khá rộng 70 - 80m2 nhưng chất lượng “trời ơi” vẫn là nỗi khiếp sợ của người dân. Việc các TP lớn phân cấp quy hoạch nhà ở trung tâm có diện tích nhỏ là do không gian trong khu đô thị nén không đủ lớn. Cụ thể như ở Tokyo (Nhật Bản) vẫn có những căn nhà 10 - 12m2 đầy đủ tiện nghi, dịch vụ, cấp thoát nước, sưởi ấm, quản lý tòa nhà… tạo ra mặt bằng chung chất lượng tốt. Một thành công của chuỗi kinh doanh bất động sản ở vùng Đông Nam Á cũng xuất phát từ các căn hộ có diện tích từ 18 - 36m2 hoặc 72m2 (tức là bội số của 18m2) thu hút được đông đảo khách hàng. Những gia đình thu nhập thấp ban đầu ở diện tích nhỏ nhưng khi có nhu cầu, điều kiện thì đổi diện tích lớn hơn.

Kích mảng bất động sản cho thuê

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, cần vận dụng linh hoạt luật trong việc khuyến khích DN tham gia xây nhà ở xã hội bằng cách cho phép xây dựng những loại nhà có diện tích nhỏ. Rõ ràng DN đã rất nhạy bén khi khai thác trước một phân khúc thị trường rộng lớn còn bỏ ngỏ. “Thực tế cho đến nay, Luật Nhà ở đã sửa đổi tới 14, 15 điều thì sửa thêm một điều nữa cho sát thực và phù hợp với từng ngóc ngách của cuộc sống là điều cần thiết. những căn hộ như thế này rất lý tưởng cho những người độc thân cư ngụ hoặc đầu tư cho thuê, đặc biệt phù hợp với các chuyên viên nước ngoài” - ông Võ nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Chủng - nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhu cầu nhà ở hiện tại rất lớn, đặc biệt với người thu nhập thấp. Mô hình căn hộ nhỏ vẫn phù hợp trong hoàn cảnh, đối tượng nhất định như cặp vợ chồng son, sinh viên, giới công chức… Về lâu dài muốn cải thiện chất lượng sống tại những căn hộ nhỏ có thể áp dụng theo mô hình thuê – mua, căn hộ cho thuê. Nếu tổ hợp đồng bộ các giải pháp như vậy, người dân có nhiều quyền lựa chọn, dung hòa được nhiều lợi ích.

Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment Lê Hữu Dũng nhận định, thị trường địa ốc cần sự đa dạng các dòng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách hàng ngày càng trẻ hóa. "Xu hướng tất yếu là mọi người sẽ phải thuê nhà vài năm, để dành dụm đủ tiền mua một căn hộ ra ở riêng, hoặc chuyển đến nơi khác mua đất xây nhà. Tất nhiên đó là nếu họ tính toán đúng, còn nếu tính sai, họ sẽ còn phải ở nhà thuê cho đến lúc về hưu. Vì thế, BĐS cho thuê, đặc biệt là cho thuê để ở với diện tích nhỏ, luôn rất có tiềm năng" - ông Lê Hữu Dũng cho hay.

Theo KTĐT