Muốn vay 300 tỷ trái phiếu, “sức khỏe” tài chính của Khải Hoàn Land thế nào?

Tài sản đảm bảo là cổ phiếu, tiềm ẩn rủi ro

Ngày 7/12, Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land (mã CK: KHG) đã thông qua phương án phát hành tối đa 300 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ nhằm huy động vốn, tăng quy mô vốn hoạt động và bổ sung vốn cho các dự án đầu tư.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, lãi suất cố định và được bảo đảm bằng 42 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của các cổ đông công ty (tương ứng 24% vốn điều lệ). Bên cạnh đó, trái phiếu được bảo lãnh thanh toán bởi Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn và ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu KHG chính thức lên giao dịch trên HNX từ phiên 19/7/2021 với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 15.000 đồng/cổ phiếu.

Trong những phiên giao dịch đầu tiên, cổ phiếu KHG tăng trần liên tiếp lên 23.500 đồng/đơn vị, tương ứng mức tăng gần 57% so với giá tham chiếu, sau đó quay đầu rớt liên tục và có thời điểm về dưới mức giá tham chiếu phiên chào sàn.

Cổ phiếu KHG sau đó về dưới mức giá 15.000 đồng và chuyển sang sàn HOSE giao dịch từ 6/9. Chốt phiên 8/12, mã này đóng cửa ở mức 19.750 đồng/đơn vị. Lượng giao dịch cổ phiếu KHG cũng không cao, bình quân khoảng 1-2 triệu đơn vị mỗi ngày.

Trước đó, cuối tháng 9/2021, Hội đồng quản trị Khải Hoàn Land cũng đã có nghị quyết phê duyệt phương án phát hành riêng lẻ 300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, tương tự như kế hoạch vừa được ban lãnh đạo công ty này vừa thông qua. Tính đến cuối tháng 9/2021, tổng nợ vay qua trái phiếu của công ty là 412,5 tỷ đồng.

Diễn biến thị giá và lượng giao dịch cổ phiếu KHG từ tháng 9/2021 đến nay (Nguồn: HOSE)

Thực tế, thời gian qua, nhiều công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nhằm huy động tiền vay, trong bối cảnh việc vay vốn tín dụng ngày càng khó khăn do các yêu cầu về hồ sơ, thủ tục. Đặc biệt, các ngân hàng đang kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản do đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Từ đầu năm đến nay, ít nhất 5 lần Bộ Tài chính đã đưa ra cảnh báo rủi ro về việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu, ảnh hưởng đến tài chính quốc gia.

Qua công tác quản lý giám sát, Bộ Tài chính nhận thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiềm ẩn một số rủi ro, cần giám sát chặt chẽ để thị trường phát triển lành mạnh.

Theo Bộ Tài chính, mặc dù tỷ lệ trái phiếu có tài sản đảm bảo cao nhưng thực tế chất lượng tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp. Giá trị của các tài sản này thường không định giá được chính xác hoặc có biến động mạnh theo diễn biến thị trường, theo đó trường hợp thị trường bất động sản hoặc thị trường chứng khoán có biến động, giá trị tài sản đảm bảo có thể không đủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo của trái phiếu có thể dùng để bảo đảm cho các khoản vay, khoản phát hành trái phiếu khác của doanh nghiệp do đó nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các rủi ro này.

Mới đây nhất, ngày 3/12, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc tiếp tục có văn bản yêu cầu Ủy Ban chứng khoán nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng, Thanh tra Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường trở thành một kênh huy động vốn quan trọng, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro cho nhà đầu tư.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng vừa yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản...

Tính pháp lý của nhiều dự án bất động sản còn dở dang

Theo tìm hiểu của phóng viên, Khải Hoàn Land được thành lập năm 2009 vốn điều lệ 6 tỷ đồng, hoạt động chủ yếu là tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản. Đến năm 2016, vốn doanh nghiệp tăng lên 3.000 tỷ đồng, gấp 500 lần, sau đó năm 2019 giảm còn 1.200 tỷ đồng và hiện tại công ty có mức vốn 1.748 tỷ đồng.

Mặc dù trong thời điểm 2017-2019, quy mô vốn của Khải Hoàn Land liên tục thiết lập ở con số 1.000 - 3.000 tỷ đồng nhưng kinh doanh èo uột, lợi nhuận chỉ dao động xung quanh mức 10-16 tỷ đồng; Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu chỉ đạt 0,71%.

Tuy nhiên, đến năm 2020 trước thềm niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Khải Hoàn Land bất ngờ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng vọt, lần lượt đạt 303 tỷ đồng, tăng 122% và 96 tỷ đồng tăng 825%.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất mới công bố, 9 tháng năm 2021, Khải Hoàn Land đạt doanh thu 511,7 tỷ đồng, tăng gấp 5,48 lần và lợi nhuận sau thuế đạt 100,4 tỷ đồng, tăng gấp 4,27 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, mặc dù ghi nhận lợi nhuận tăng cao song Khải Hoàn Land đang gặp sức ép về dòng tiền.

Tình hình tài chính của Khải Hoàn Land có nhiều vấn đề đáng bàn

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của Khải Hoàn Land cho thấy, 9 tháng năm 2021, dòng tiền kinh doanh của công ty âm 394,7 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái âm 612,2 tỷ đồng. Trước đó, năm 2020, dòng tiền kinh doanh của Khải Hoàn Land dương 191,8 tỷ đồng; Năm 2019 âm 25 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia tài chính, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp biểu thị cho việc hoạt động kinh doanh có thu được tiền về không. Nếu dòng tiền âm có nghĩa rằng công ty chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách mà không thu được tiền về. Do đó, để bù đắp, doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hoặc giảm chi đầu tư, thanh lý tài sản hay tăng cường đi vay.

Cũng theo các chuyên gia, trong các báo cáo tài chính thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ là quan trọng nhất. Nguyên nhân là do báo cáo này chỉ ra được xu hướng dòng tiền của doanh nghiệp; Tại sao làm ăn có lãi mà thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp.

"Có những trường hợp công ty có lợi nhuận nhưng hoạt động kinh doanh không tạo ra dòng tiền dương, bị chôn vốn, nguồn tiền thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính, gặp khó khăn trong thanh toán công nợ, cũng như không thể chi trả cổ tức cho cổ đông", một chuyên gia phân tích.

Chiếu theo báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/9/2021, tổng tài sản của Khải Hoàn Land ở mức 2.869 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ cấu tài sản của công ty lại chủ yếu nằm ở khoản phải thu ngắn và dài hạn, lần lượt ở mức 936,2 tỷ đồng và 1.599 tỷ đồng. Hiện công ty chỉ có 13,2 triệu đồng tiền mặt và 113,2 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng.

Tại thời điểm ngày 30/9/2021, Khải Hoàn Land ghi nhận khoản nợ phải trả 788,5 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 612,4 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong khối nợ trên, công ty ghi nhận 573,4 tỷ đồng nợ ngắn hạn.

Khải Hoàn Land do ông Nguyễn Khải Hoàn làm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Doanh nghiệp có hai công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Địa ốc An Pha và Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc An Thịnh Phát. Hiện nay, các công ty con đang trong giai đoạn thu gom quỹ đất làm dự án và vẫn chưa ghi nhận doanh thu và lợi nhuận kinh doanh.

Trong bản cáo bạch công bố ngày 3/3/2021, Khải Hoàn Land tự giới thiệu là doanh nghiệp môi giới bất động sản đứng đầu thị trường phía Nam, hiện chiếm lĩnh hơn 20% thị phần theo số lượng giao dịch. Năm 2021, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu doanh thu 1.514 tỷ đồng, tăng 400% và lợi nhuận 321 tỷ đồng, tăng 232% so với năm 2020. Tỷ lệ cổ tức 10%. Căn cứ để đạt được lợi nhuận và cổ tức theo Khải Hoàn Land năm nay sẽ bứt phá trở thành chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều dự án mà Khải Hoàn Land muốn thực hiện tính pháp lý vẫn còn dở dang. Cụ thể, dự án Khu du lịch sinh thái tại bãi Ông Lang, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc (Helios Coastal City), vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng, bắt đầu triển khai từ năm 2019 đến năm 2024 đưa vào khai thác. Hiện nay, bãi Ông Lang đã được phê duyệt đồ án chi tiết tỷ lệ 1/2000, Khải Hoàn Land vẫn đang phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 và tiến hành các công tác đền bù, giải phóng cho mặt bằng dự án.

Tương tự, tại dự án Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM (La Partenza). Đây chính là dự án mà Khải Hoàn Land đã rót vào 800 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, bắt đầu từ năm 2015 đến năm 2023 nhưng dự án đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý (đã có phê duyệt thiết kế cơ sở) và đang nộp hồ sơ để xin cấp phép xây dựng.

Hội đồng quản trị và ban giám đốc công ty cam kết sẽ hoàn thiện sớm các thủ tục pháp lý để triển khai dự án thành công, cung cấp ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, do phần lớn các dự án đều là hợp tác, góp vốn, việc hoàn tất các thủ tục pháp lý nhanh hay chậm không phụ thuộc vào quyết tâm của riêng Khải Hoàn Land. Do đó, tiến độ các dự án đúng như cam kết, đưa vào giao dịch, ghi nhận doanh thu lợi nhuận tăng trưởng trong năm 2021 hay không vẫn đang là một dấu hỏi.

Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án như các dự án bất động sản thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Đáng chú ý, rủi ro chậm tiến độ là rủi ro trọng yếu có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác cho tổ chức phát hành…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước ban hành trong năm 2018 và có hiệu lực từ năm 2019 tiếp tục cho các năm 2020, 2021.