Phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai

Tạo lợi thế để Hà Nội phát triển

Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) gồm 7 chương, 59 điều (tăng 3 chương, 32 điều so với Luật Thủ đô năm 2012, trong đó giữ nguyên 3 điều; sửa đổi, bổ sung 18 điều; quy định mới 38 điều).

Ông Lê Trung Hiếu cho rằng, trong 9 nhóm chính sách quan trọng của dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), đáng chú ý nhất là nhóm chính sách huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn lực tài chính, ngân sách cho phát triển Thủ đô; cho phép thực thi các hình thức khác quy định hiện hành (PPP, BT, TOD); quản lý tài sản công và mô hình thử nghiệm có kiểm soát; phân quyền mạnh mẽ về quyết định đầu tư cho thành phố; các quy định thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Ông Lê Trung Hiếu, Phó Trưởng Ban Quản lý Đường sắt Đô thị Hà Nội

Theo thống kê, Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 6,4 triệu phương tiện giao thông cơ giới đường bộ (trong đó có khoảng 5,6 triệu xe máy, 685 nghìn ô tô các loại), chưa kể đến 1,2 triệu phương tiện từ các tỉnh, TP khác tham gia giao thông tại Thủ đô. Việc phát triển mất cân đối giữa phương tiện giao thông và kết cấu hạ tầng dẫn đến quá tải và ùn tắc giao thông vào các giờ cao điểm. Hậu quả gây ra là mức độ phát thải lớn, ô nhiễm môi trường cho Thủ đô. Do đó, lần sửa đổi này, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) có quy định mới về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Ông Lê Trung Hiếu cho biết, quá trình nghiên cứu, làm việc và thảo luận với các chuyên gia xây dựng Luật Thủ đô (sửa đổi), chúng tôi đã đưa ra một định nghĩa về TOD mang bản sắc của Thủ đô đó là: “Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một giải pháp tổng thể về phát triển đô thị làm cơ sở cho quy hoạch, tái thiết và phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa”.

Theo Điều 39 của dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) quy định việc huy động nguồn lực để phát triển đường sắt đô thị theo TOD. Với quy định này, TP Hà Nội có thể thu được đáng kế tiền từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình ngầm, công trình trên cao trong khu vực TOD để tái đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hệ thống giao thông công cộng của thành phố.

Ngoài ra, Hà Nội tiếp tục đề xuất đưa thêm một số quy định vào luật để gia tăng giá trị thu hồi lại từ đất, cụ thể: HĐND TP Hà Nội phê duyệt đề án thu tiền sử dụng phần tăng thêm không gian ngầm và khoảng không trên cao đối với khu dân cư hiện hữu trong khu vực TOD trong trường hợp chủ công trình xin điều chỉnh chiều cao, chiều sâu xây dựng công trình tăng thêm so với chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt trước đó và được cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt điều chỉnh...

Tạo nguồn lực cho phát triển đường sắt đô thị

Thực tế, Hà Nội có điều kiện thuận lợi hơn nhiều địa phương khác khi giá trị thương mại từ đất tại các đô thị rất cao. Với định hướng phát triển đô thị theo Quy hoạch chung tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg hoặc Quy hoạch chung điều chỉnh thì Thủ đô Hà Nội có quỹ đất để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Thế nhưng, số liệu tổng kết 10 năm thi hành Luật Thủ đô năm 2012 cho thấy, việc thực hiện một số mục tiêu, giải pháp, quy định được đề ra trong Luật còn nhiều tồn tại, hạn chế trong các lĩnh vực: Quản lý, sử dụng đất, nhất là đất sử dụng cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội, văn hóa, tôn giáo, công trình công cộng phục vụ cộng đồng, dân cư.

Vì vậy, cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng như quy định tại Điều 39 của Dự thảo sẽ cho phép thành phố huy động nguồn lực từ đất để phát triển đường sắt đô thị, trong đó việc quy hoạch vùng phụ cận và thu hồi, đấu giá đất trong vùng phụ cận là biện pháp để thu lại giá trị gia tăng từ đất để tạo nguồn lực cho phát triển đường sắt đô thị.

TS Lê Duy Bình - chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam cho rằng, quy định tại Điều 39 của Luật đã cơ bản thể hiện được cách thức triển khai thực hiện và giải pháp kết hợp giữa dự án đường sắt đô thị và phát triển đô thị, giúp thành phố đẩy nhanh tiến độ phát triển đường sắt đô thị. Từ đó, giúp tăng cường khả năng kết nối giao thông, giảm phương tiện giao thông cá nhân, giảm ùn tắc giao thông ở đô thị trung tâm; đồng thời giảm ô nhiễm không khí; giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trung tâm, phát triển các đô thị, thành phố vệ tinh; thực hiện hiệu quả mục tiêu di dời các cơ sở, trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, giãn dân ở khu vực đô thị trung tâm.

Cơ chế này sẽ giúp thành phố khai thác hiệu quả tiềm năng, thế mạnh về đất đai nhằm phục vụ trực tiếp cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng thiết yếu, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị. Quy định này cũng góp phần khắc phục hạn chế về việc thu hồi giá trị tăng thêm từ đất chưa tương xứng với đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và các hạn chế của quy định pháp luật hiện tại chưa cho phép Nhà nước có thể thu được chênh lệnh địa tô sau khi Nhà nước đã đầu tư cơ sở hạ tầng.