Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội

“Cuộc cách mạng” về cải cách thủ tục hành chính

Tại tọa đàm "Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội", ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, đến thời điểm hiện nay, đã đạt được gần 90.000 căn nhà ở xã hội. Riêng trong 6 tháng đầu năm, tính đến ngày 30/6, đã hoàn thành khoảng 35.000 - 36.000 căn nhà ở xã hội.

Mới đây, Quốc hội đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 thí điểm một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết này được ví như “một cuộc cách mạng” về cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp đánh giá cao các thay đổi ở Nghị quyết mới này, nó tạo nên sự chủ động tốt hơn cho doanh nghiệp bởi họ sẽ tính toán được chi phí, lợi nhuận để xác định giá bán phù hợp. Họ thấy tính phù hợp tốt thì sẽ quyết định tham gia dự án.

Có thể thấy, các cơ chế, chính sách đặc thù trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã mở ra những hướng đi rất mới có tính đột phá trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Để các chính sách này sớm phát huy trong thực tiễn, tạo sự bứt phá trong phát triển nhà ở xã hội, theo ông Đính, cần phải đẩy mạnh việc thay đổi thái độ của chính quyền các địa phương trong việc phát triển nhà ở xã hội, xóa bỏ được tình trạng “trên nóng, dưới lạnh”.

Đồng thời, Nhà nước cần sớm xây dựng, ban hành Nghị định để thực thi Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và đặc biệt là sớm hình thành Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia, từ đó bảo đảm tính đồng bộ để đảm bảo an sinh xã hội cho người lao động.

Tăng cường vai trò của địa phương trong việc giao đất sạch

Liên quan đến vấn đề giá bán nhà ở xã hội, ông Hưng cho rằng, cần nhìn nhận toàn diện về cách hình thành giá bán nhà ở xã hội. Giá bán nhà ở xã hội hiện nay không phải được quy định cứng. Chủ đầu tư được phép tính toán đầy đủ các cấu phần hình thành giá theo đúng pháp luật, bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, lãi vay, chi phí vận hành, quản lý… nên giá bán mỗi dự án là khác nhau.

Nếu dự án nhà ở xã hội được thực hiện trên nền tảng đất sạch đã có sẵn, được Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội đầy đủ thì giá thành chỉ bao gồm chi phí xây dựng phần nhà, dẫn đến giá bán có thể thấp hơn đáng kể.

PTuy nhiên, với các dự án độc lập mà doanh nghiệp phải tự lo toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, kể cả giải phóng mặt bằng, đền bù, tái định cư... thì chi phí này sẽ được cộng vào giá thành.

Dự án nhà ở xã hội vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc

Một số trường hợp bị phản ánh là giá bán nhà ở xã hội cao bất thường, theo ông Hưng, có thể do cách phân bổ chi phí giữa phần thương mại và phần nhà ở xã hội trong các dự án hỗn hợp chưa phù hợp, hoặc chủ đầu tư tính lợi nhuận vượt mức định mức tối đa 10%. Tuy nhiên, hiện đã có cơ chế để kiểm soát điều này.

Từ sau khi Nghị quyết về nhà ở xã hội được thông qua, quy trình xác định giá bán cũng được yêu cầu siết chặt hơn. Chủ đầu tư phải thuê đơn vị thẩm định giá độc lập, sau khi công trình hoàn thành phải tiếp tục thuê kiểm toán độc lập và chịu kiểm toán Nhà nước với các công trình dùng vốn đầu tư công.

Giá bán phải được Sở Xây dựng xác nhận phù hợp mới được công bố bán ra. Nếu chủ đầu tư tự ý bán cao hơn giá quyết toán thì không được thu thêm, bán thấp hơn cũng không được giữ lại phần chênh lệch.

Ông Hưng cho rằng, đây là cách làm vừa minh bạch, vừa linh hoạt, cho phép doanh nghiệp tự tính toán nhưng vẫn nằm trong vòng kiểm soát chặt chẽ của cơ quan Nhà nước.

Từ các phân tích trên, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng: Giải pháp then chốt để giảm giá nhà ở xã hội không phải là siết doanh nghiệp hay áp giá trần cứng nhắc, mà là tăng cường vai trò của địa phương trong việc giao đất sạch, đầu tư hạ tầng và giám sát minh bạch giá bán.

“Không thể để doanh nghiệp tự xoay sở từ A đến Z rồi lại bắt họ bán giá thấp như nơi được hỗ trợ đầy đủ. Nhà nước cần tham gia sâu hơn ở khâu chuẩn bị đầu tư nếu muốn nhà ở xã hội thực sự rẻ và đủ cho người thu nhập thấp”, ông Hưng nhấn mạnh.

Ông Hưng cũng đề xuất tăng cường vai trò hậu kiểm và giám sát giá bán sau khi dự án hoàn thành để ngăn chặn tình trạng “trục lợi chính sách”, đồng thời mở rộng chính sách tín dụng ưu đãi, giảm chi phí lãi vay cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội.

Ánh Dương