"Làn gió mới" từ Luật Thủ đô trong cải tạo chung cư cũ

Quyết tâm chính trị gia tăng cùng với hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Thủ đô năm 2024 với những quy định đột phá, đang thắp lên hy vọng "thay da đổi thịt" cho hàng trăm khu tập thể xuống cấp.

Tuy nhiên, cải tạo chung cư cũ không chỉ là việc đập bỏ nhà cũ xây nhà mới mà còn là thách thức toàn diện đòi hỏi sự đồng lòng, minh bạch và một cơ chế thực thi hiệu quả.

Bài toán nan giải kéo dài hai thập kỷ

Hà Nội hiện đang quản lý 1.579 khối nhà chung cư cũ, nằm trong khoảng 1.216 khu nhà, nơi cư trú của khoảng 250.000 người dân.

Được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 - 1980, phần lớn các công trình này đã xuống cấp nghiêm trọng, hết niên hạn sử dụng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Nhiều khu nhà nguy hiểm cấp D như G6A Thành Công, A Ngọc Khánh, C8 Giảng Võ... cần di dời khẩn cấp.

Dù chủ trương cải tạo được khởi động từ năm 2005 nhưng sau hơn 20 năm, thành phố mới chỉ hoàn thành cải tạo khoảng 19 khu, chiếm chưa đầy 1,2%. Sự chậm trễ này xuất phát từ nhiều vướng mắc phức tạp, trong đó cốt lõi là bài toán cân đối lợi ích giữa nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Phần lớn các chung cư cũ tại Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng, hết niên hạn sử dụng

Người dân, dù mong muốn cải thiện nơi ở, vẫn luôn băn khoăn về chính sách đền bù (hệ số K), phương án tạm cư, chất lượng nhà tái định cư. Sự thiếu đồng thuận, thường xuất phát từ lo ngại về quyền lợi không đảm bảo, đặc biệt khi quy định trước đây thường yêu cầu tỷ lệ đồng thuận rất cao, đôi khi là 100%.

Về phía doanh nghiệp, việc tham gia cải tạo chung cư cũ thiếu hấp dẫn do lợi nhuận không cao, rủi ro lớn và vướng mắc quy hoạch. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, từng chỉ rõ vướng mắc này khi yêu cầu về lợi nhuận của chủ đầu tư "vấp phải vấn đề quy định chiều cao và dân số không được phép".

Tháo gỡ điểm nghẽn

Trước bối cảnh cấp bách, hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là Luật Thủ đô 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra "cú hích" cần thiết. Luật trao cho Hà Nội những cơ chế đặc thù, tập trung giải quyết các "nút thắt" chính.

Cụ thể, Luật cho phép Hà Nội điều chỉnh cục bộ quy hoạch, bao gồm chỉ tiêu chiều cao và mật độ xây dựng, để phù hợp với thực tiễn từng dự án, miễn là tuân thủ quy hoạch chung. Điều này mở ra khả năng xây dựng các tòa nhà cao tầng hơn, tối ưu hóa quỹ đất, đảm bảo tái định cư và tạo nguồn lực tài chính cho dự án.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, Luật giờ đã cho phép xây mới cao tới 40 tầng... Phần đất còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian công cộng - đúng với tinh thần tái thiết đô thị bền vững. Ông cũng khẳng định nguyên tắc quan trọng là không tăng mật độ dân cư.

Bên cạnh đó, thay vì yêu cầu đồng thuận tuyệt đối, Luật Thủ đô 2024 quy định, nếu không chọn được chủ đầu tư do không đủ tỷ lệ đồng thuận theo Luật Nhà ở, UBND thành phố được quyền thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất khi có sự đồng thuận của từ 2/3 tổng số chủ sở hữu.

Số tiền thu được sau khi trừ chi phí sẽ chia lại cho người dân. Đây là thay đổi mang tính cách mạng, giúp phá thế bế tắc do thiểu số không đồng thuận.

Đặc biệt, Luật cho phép Hà Nội quy định hệ số K phù hợp. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng có đặc thù từ 1,5 - 2 lần nhà cũ tại Hà Nội, tạo cơ sở thỏa thuận với dân.

Những quy định này, cùng với các ưu đãi cho nhà đầu tư theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP (miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi, hưởng lợi nhuận 10 - 15%...), kết hợp với chỉ đạo quyết liệt của UBND thành phố đầu năm 2025, đang tạo ra động lực mới.

Ngay trong tuần đầu tiên của tháng 1/2025, UBND TP Hà Nội đã quyết liệt chỉ đạo quận Hai Bà Trưng đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại 23 chung cư cũ trên địa bàn, trong đó có nhiều chung cư có lịch sử hơn 50 năm, thuộc dạng xuống cấp trầm trọng và có khả năng mất an toàn cao.

Tương tự, tại nhiều quận khác như Ba Đình, Đống Đa… UBND thành phố cũng có văn bản yêu cầu Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, lãnh đạo các quận khẩn trương tổ chức thực hiện các biện pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ như lập quy hoạch, hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng…

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nhìn chung, các quy định mới đã có những điều chỉnh phù hợp để đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa các bên mà điều này phụ thuộc vào tinh thần, thái độ và sự hợp tác của các bên trong quá trình thực thi các quy định mới để thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ được diễn ra một cách nghiêm túc, nhanh chóng, hiệu quả và chất lượng.

Những "phép thử" thực tế

Hai khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy) và Trung Tự (quận Đống Đa) đang trở thành những điển hình cho việc áp dụng cơ chế mới.

Nghĩa Tân là khu đầu tiên được lập quy hoạch chi tiết 1/500, dự kiến hoàn thành tháng 6/2025, tạo tiền đề nhân rộng. Quá trình này đòi hỏi sự vào cuộc khẩn trương của cơ quan chức năng và sự đồng thuận của người dân.

Tại Trung Tự, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 vừa được công bố lấy ý kiến hồi tháng 4/2025 thể hiện rõ nét tư duy mới: Đề xuất thay thế 30 tòa 5 tầng bằng 2 tòa tháp 45 và 25 tầng, tái định cư tại chỗ toàn bộ dân cư hiện hữu (khoảng 8.325 người) mà không tăng dân số, dành quỹ đất lớn cho tiện ích công cộng.

Đây là minh chứng cho việc áp dụng linh hoạt quy định về chiều cao để giải quyết bài toán không gian và tái định cư.

Người dân bỏ phiếu lấy ý kiến cải tạo khu tập thể Kim Liên

Tuy nhiên, quá trình lấy ý kiến tại Trung Tự cũng cho thấy những băn khoăn dai dẳng của người dân về hệ số K (đề xuất K=2 tầng 1, K=1,5 tầng trên), sự minh bạch về nhà đầu tư, chi phí sinh hoạt tương lai, phương án tạm cư và các cam kết pháp lý.

Theo những người dân ở đây, mọi thứ phải rõ ràng từ đầu thì mới yên tâm đồng thuận.

Như vậy có thể thấy, dù hành lang pháp lý đã thông thoáng hơn, việc triển khai thành công Luật Thủ đô 2024 trong cải tạo chung cư cũ vẫn đối mặt nhiều thách thức. Việc nâng tầng cao tại nội đô đòi hỏi giải pháp đồng bộ về đầu tư hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học... để tránh tình trạng quá tải.

Cùng với đó, thành phố cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế ưu đãi, tạo sự minh bạch, ổn định về chính sách để thu hút các nhà đầu tư có năng lực và tâm huyết tham gia vào lĩnh vực nhiều rủi ro này. Ngoài ra, TP cần sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết để cụ thể hóa các cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô, giúp luật nhanh chóng đi vào cuộc sống.

Phá bỏ những căn nhà cũ, không còn an toàn để thay bằng những căn nhà mới khang trang hơn, tiện ích hơn, an toàn hơn cho người dân là điều rất đáng làm.

Tuy nhiên, để có được “cái mới” thực sự cần có sự đồng hành thật sự từ cộng đồng dân cư, nhà quản lý và cả sự nhập cuộc nghiêm túc của các nhà đầu tư. Và khi lợi ích công bằng được đặt làm nền tảng, cải tạo chung cư cũ sẽ là một bài toán có thể giải được với một “đáp số vẹn cả 3 đường”.