Quảng Nam: Vướng mắc về giao từng phần đất dự án

Nhiều dự án bất động sản tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc của tỉnh Quảng Nam dang dở, bỏ hoang thời gian dài do gặp nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai (Ảnh: V.Q)

Cần có quy định về giao từng phần đất dự án

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, tại Điều 52 Luật Đất đai về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác quy định tại Điều 53 của Luật Đất đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng”.

Như vậy, theo các quy định trên thì việc giao đất, cho thuê đất được căn cứ vào 3 nội dung gồm: Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất; thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.

Tình trạng phân lô bán nền xảy ra rầm rộ một thời gian dài tại Điện Bàn, trong khi chủ đầu tư chưa được Nhà nước giao đất (Ảnh: V.Q)

UBND tỉnh Quảng Nam cho rằng, việc giao đất, cho thuê đất được căn cứ trên nhu cầu của người sử dụng đất (được thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất) và chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (cho từng thửa đất hay toàn bộ dự án).

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện chưa quy định cụ thể việc giao đất, thuê đất cho từng phần diện tích đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng nên dẫn tới việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án còn nhiều vướng mắc, dự án chậm tiến độ.

Đặc biệt, có những dự án lớn (hàng trăm hecta), công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kéo dài, không thể kết thúc ngay cho toàn khu đất của dự án nên phải tiến hành giao đất cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này đã dẫn tới việc xác định giá đất cụ thể theo quyết định giao đất, cho thuê đất còn lúng túng, vướng mắc.

Do đó, UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể việc giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đất như trên.

Sau nhiều năm dừng triển khai, Khu dân cư An Cư 1 do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đang rơi vào cảnh xác xơ, ô nhiễm (Ảnh: V.Q)

Vướng mắc trong xác định giá đất

Trước đó, UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc phát sinh một số vướng mắc liên quan đến xác định giá đất thương mại dịch vụ, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ.

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, trên cơ sở khung giá đất quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ (hiện nay là Nghị định số 96/2019/NĐ-CP), UBND tỉnh phân thành 2 loại: Giá đất thương mại dịch vụ bằng 70% giá đất ở, giá đất sản xuất kinh doanh không phải là thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở (quy định tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).

Trong trường hợp tại vị trí không có giá đất ở thì được xác định giá đất ở tại khu vực lân cận gần nhất để áp dụng xác định giá đất thương mại, dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại, dịch vụ chưa được quy định tại bảng giá đất.

Trên địa bàn tỉnh có nhiều dự án quy mô diện tích lớn, nên việc xác định giá đất như quy định hiện nay là không thể thực hiện

UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, qua nghiên cứu quy định của các tỉnh, thành phố lân cận, UBND tỉnh Quảng Nam nhận thấy những địa phương này đều quy định tỷ lệ phần trăm giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ so với giá đất ở trong bảng giá đất.

Cụ thể, giá đất thương mại dịch vụ của tỉnh Thừa Thiên - Huế bằng 80% giá đất ở, tỉnh Quảng Ngãi bằng 60%, tỉnh Bình Định bằng 50%, tỉnh Nghệ An bằng 55%.

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ: Tỉnh Thừa Thiên - Huế bằng 60% giá đất ở, tỉnh Quảng Ngãi bằng 40%, tỉnh Bình Định bằng 40%, tỉnh Nghệ An bằng 50%.

Riêng TP Đà Nẵng không quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm nhưng giá đất thương mại dịch vụ quy định trong bảng giá đất được tính toán bằng khoảng 70% giá đất ở; giá đất sản xuất kinh doanh quy định trong bảng giá đất được tính toán bằng khoảng 50% giá đất ở.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ đang thực hiện theo 4 phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư như hiện nay đang phát sinh những khó khăn, vướng mắc.

Nhiều nhà dân nằm cạnh dự án An Cư 1 chưa được giải phóng mặt bằng (Ảnh: V.Q)

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, nếu tính theo phương pháp thặng dư thì chưa có đủ các thông tin, dữ liệu và cơ sở pháp lý để ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản; ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.

Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn sẽ phát sinh một số nội dung gây khó khăn trong tính toán như: Cơ sở phân bổ chi phí đầu tư, thời gian bán hàng phù hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơ sở để tính toán tỉ suất lợi nhuận của từng dự án.

Nếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong trường hợp tại khu vực dự án không tìm thấy tối thiểu 3 thửa đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ có đặc điểm tương đồng đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất không quá 2 năm để so sánh.

Trong khi đó, trên địa bàn tỉnh có nhiều dự án quy mô diện tích lớn, nên việc xác định giá đất theo phương pháp này là không thể thực hiện được.