Cạnh tranh khốc liệt phân khúc nhà giá rẻ

Do ít chủ đầu tư mặn mà với phân khúc này, nguồn cung thiếu (mới đáp ứng khoảng 20% nhu cầu) nên bấy lâu nay khi có các dự án giá rẻ tung ra thị trường thì thường tạo nên một cơn sốt giá hoặc thanh khoản. Tình trạng người mua xếp hàng, giá chênh lên tới hàng trăm triệu hoặc làm hồ sơ ảo để có suất mua nhà ở xã hội rồi kiếm chênh... xảy ra khá phổ biến trên thị trường. .Giữa năm 2012, thị trường bất động sản Hà Nội lần đầu tiên có một dự án của Tập đoàn Mường Thanh được bán với giá 10 triệu đồng một m2. Chỉ sau vài ngày tung hàng, chủ đầu tư đã bán được hàng trăm căn mặc dù đó là thời điểm thị trường đang khủng hoảng, các dự án khác hầu như không có người mua. Doanh nghiệp này sau đó liên tiếp thành công với nhiều dự án khác ở cùng phân khúc.

Theo TS. Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: "Đối với phân khúc dẫn dắt thị trường, tôi cho rằng trong năm 2017, với nhu cầu rất lớn phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có cơ hội trở thành phân khúc mạnh của thị trường".

Theo ông Quang có 2 lý do khiến ông cho rằng nhà giá rẻ sẽ là phân khúc vàng trong năm 2017. Thứ nhất, nhu cầu của thị trường đối với phân khúc này chiếm khoảng 65 – 70%. Trong giai đoạn 2015 – 2016, các sản phẩm cao cấp đang quá nhiều, vượt quá sức cầu của thị trường thì chắc chắn các chủ đầu tư lớn cũng sẽ tìm hiểu đến phân khúc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng. Khi các chủ đầu tư lớn đầu tư vào phân khúc này chắc chắn sẽ phát triển mạnh mẽ.

Thứ hai, nhà nước đã tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển bằng cách ban hành các chính sách, cơ chế về tín dụng, các quy định pháp luật trong Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các Thông tư, Nghị định kèm theo. Hiện nay Nhà nước đang tiếp tục có những quy định hướng dẫn để triển khai thực hiện định hướng này. Chứng tỏ nhà nước có định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.

"Chính vì vậy trong những năm tới, tôi cho rằng phân khúc này sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ trên thị trường và các doanh nghiệp với kinh nghiệm đầu tư của mình sẽ áp dụng những công nghệ mới, thông mình để làm hạ giá thành sản phẩm", ông Quang nhấn mạnh.

Theo quan sát thực tế cho thấy, từ cuối năm 2016 khi phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại, thừa cung các doanh nghiệp BĐS đã chuyển dần sang phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp. Nếu như cả quý 3/2016 cả thị trường BĐS chỉ đón nhận vài dự án mới thuộc phân khúc này thì bước sang quý 4 thị trường đã chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt dự án tầm trung và nhà giá rẻ.

Phát nổ đầu tiên là sự kiện 2.000 căn hộ chung cư đến từ 4 tòa CT1, CT2A, CT2B và CT3 tại chung cư Gelexia Riverside (Yên Sở, Hoàng Mai) với mức giá từ hơn 1 tỷ đồng/căn chính thức gia nhập thị trường. Được khởi công vào giữa năm 2016 và đang triển khai phần thân đến tầng 4 dự kiến, các căn hộ chung cư Gelexia Riverside sẽ hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng vào quý III/2018.

Đặc biệt, Gelexia Riverside cũng là một trong số ít những các dự án có phương án tài chính linh hoạt cho khách hàng. Cụ thể, mua nhà tại dự án này khách hàng sẽ được vay 70% giá trị căn hộ và chủ đầu tư sẽ hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 18 tháng. Như vậy chỉ với khoảng hơn 300 triệu bỏ ra ban đầu khách hàng có thể sở hữu căn hộ chung cư tại đây và cho đến khi nhận nhà mới phải trả lãi vay.

Sau Gelexia Riverside, thị trường BĐS Hà Nội lại tiếp tục đón nhận tiếp 700 căn hộ chung cư có giá từ 17 triệu đồng/m2 từ 2 tòa K, L tại dự án Xuan Mai Complex (Dương Nội, Hà Đông). Được biết, đây chỉ là 2 trong số 5 tòa chung cư với tổng số hơn 1.500 căn của toàn bộ dự án này. Hay một loạt nguồn cung căn hộ khác đến từ các dự án Ecohome Phúc Lợi (Long Biên) với quy mô 2 tòa 24 tầng 708 căn hộ có giá từ 17 triệu đồng/m2, 3 tòa chung cư thuộc dự án Osaka Ngọc Hồi (Hoàng Mai) với quy mô hơn 1.000 căn hộ có giá từ 18 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, ở phân khúc nhà giá rẻ mới đây Vingroup công bố sẽ xây dựng 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đồng tại 7 tỉnh thành trên cả nước, trong đó có những thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM cũng đã gây xôn xao dư luận. Được biết, tại Hà Nội, Vingroup đang làm thủ tục các dư án ở huyện Gia Lâm (gần 300 ha) và huyện Đan Phượng (130 ha) và tại Hưng Yên là 1 dự án 500 ha ở gần khu đô thị Ecopark.

Ngay sau công bố của Vingroup, Tập đoàn Mường Thanh bất ngờ tuyên bố sẽ tung ra thị trường khoảng 3.000 căn hộ thương mại có giá từ 500 triệu đồng/căn tại khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội). Theo tìm hiểu của chúng tôi, sau khi "trục vớt" dự án Thanh Hà Cienco 5 vào giữa năm 2016, hiện Mường Thanh đang triển khai xây dựng 9 tòa chung cư với số lượng căn hộ lên đến gần 3.000 căn có diện tích từ 45 - 80m2, mức giá thấp 11 triệu đồng/m2 .

Đánh giá về triển vọng của phân khúc nhà giá rẻ và trung bình trong năm 2017, ông Nguyễn Thành Long - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản HTL Việt Nam cho biết: "Chúng ta đang nhận thấy, cuộc đua vào phân khúc nhà ở giá rẻ và tầm trung đã bắt đầu nhen nhuốm trở lại. Và cuộc đua này được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao trong năm 2017".

"Tuy nhiên, hiện nay ngoài vấn đề về giá cả khách hàng cũng rất quan tâm đến các tiện ích sống tại các dự án chung cư. Chính vì vậy, quan điểm dự án giá càng rẻ càng bán được đã không còn phù hợp. Chỉ những dự án có mức giá hợp lý phù hợp kèm theo chất lượng, tiện ích tốt mới có sức thanh khoản cao. Để làm được điều này buộc chủ đầu tư phải chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận", ông Long nhấn mạnh.

Với sự tham gia của các "tay chơi" mới, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, thị trường sẽ minh bạch hơn, theo đó, người mua ở thực sẽ được tiếp cận sản phẩm với sát giá thành nhất và giảm thiểu giá chênh từ các cầu trung gian, giới đầu cơ. Ngược lại, theo ông với những doanh nghiệp đang đầu tư phân khúc nhà giá rẻ sẽ đối mặt với cuộc cạnh tranh lớn mà ở đó buộc phải thay đổi quan niệm đầu tư, cách triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

"Thách thức đó không chỉ còn là giá bán mà mấu chốt còn có chất lượng, cách bán hàng và những dịch vụ sau khi dự án đi vào vận hành", ông Võ nói.

Đồng tình với quan điểm này, lãnh đạo Tập đoàn Geleximco nhận định với sự tham gia của các doanh nghiệp lớn, thời gian tới việc cạnh tranh trong phân khúc giá rẻ và trung cấp sẽ không chỉ nằm ở góc độ giá bán. Những dự án thuộc phân khúc này trước đó còn thiếu hạ tầng, tiện ích tốt đây sẽ là trọng tâm của cuộc đua trong năm 2017.

“Khách hàng mua nhà đang có tâm lý rất kén chọn chủ đầu tư. Việc đầu tiên họ lựa chọn đó là chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Tiếp đó, là chất lượng xây dựng và tiện ích khu nhà rồi sau đó mới xem xét giá cả", vị này cho hay.

Vì thế, nhiều chuyên gia nhận định, dù vẫn là phương án cứu cánh của nhiều doanh nghiệp trong thời gian tới trong bối cảnh nguồn cầu nhà giá rẻ còn rất lớn, song đầu tư phân khúc này sẽ không dễ dàng như trước đây. Đó cũng là lý do gần đây nhiều chủ đầu tư đã "chịu chơi" khi chi hàng chục tỷ đồng triển khai các hạng mục tiện ích mà trước đây hầu như chỉ có ở những dự án cao cấp.