Gỡ rào cản, hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

Bố trí quỹ đất dành cho thực hiện các dự án còn rất ít

Báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở xã hội chỉ ra rằng, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 593.428 căn. Với số lượng căn hộ được khởi công và hoàn thành, đến nay đã đạt khoảng 42,38% mục tiêu của đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021 - 2030”.

Theo ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, hầu hết địa phương đã quan tâm bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội.

Đến hết năm 2024, cả nước đã bố trí được 1.309 vị trí quy hoạch, với khoảng 9.737ha đất làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, một số địa phương quan tâm đầu tư hạ tầng kỹ thuật để kết nối, thu hút doanh nghiệp đầu tư nhưng còn khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Khu nhà ở xã hội Ecohome 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội (Ảnh: Đỗ Tâm)

Do thiếu nguồn ngân sách Nhà nước, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư còn tương đối phức tạp, phải qua đấu thầu, mất rất nhiều thời gian nên đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hôi được phê duyệt năm 2023, đến nay mới thực hiện hơn 2 năm.

Thực tế, tại một số địa phương tích cực triển khai khởi công, hoàn thành các dự án, đạt tỉ lệ cao so với chỉ tiêu của đề án đến năm 2025. Trong khi đó, một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng số dự án được khởi công còn thấp.

Một số doanh nghiệp cho biết, hiện nay việc bố trí quỹ đất dành cho thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn rất ít, thiếu và chưa đồng đều, chưa đầy đủ, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Trong khi thủ tục và quy trình phê duyệt dự án còn tương đối dài.

TS Cấn Văn Lực cho rằng, thay vì quy định trong dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải dành ra 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội như trước, hiện nay 20% đó doanh nghiệp có thể nộp tiền hoặc bổ sung ở nơi khác chứ không nhất thiết phải thực hiện trong khuôn viên đó. Đây là quy định rất cởi mở nhưng rất tiếc nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư chưa thẩm thấu được lợi ích từ các chính sách ưu tiên.

Lãi suất vay cần hợp lý

Hiện nay, cả nước đang triển khai 4 gói tín dụng ưu đãi cho chương trình nhà ở xã hội. Đầu tiên là gói vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 6,6%/năm, áp dụng từ ngày 1/8/2024 theo quy định mới, tăng 1,8% so với trước đây.

Theo Nghị định số 100/2024, các khoản vay đã ký trước thời điểm này sẽ áp dụng lãi suất bằng mức vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định (hiện là 6,6%/năm). Tính đến giữa năm 2024, dư nợ gói vay này đạt khoảng 17 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ hơn 44 nghìn khách hàng.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ quốc gia

Gói tín dụng thứ hai là chương trình 120 nghìn tỷ đồng (nay tăng lên 145 nghìn tỷ đồng), trong đó lãi suất ưu đãi hiện là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm cho người dân, thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất trung bình của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước.

Ngân hàng Nhà nước đang trình Chính phủ điều chỉnh lãi suất vay nhà ở xã hội theo hướng giảm thêm 3-5% so với mức trung bình. Gói vay này có sự tham gia của 9 ngân hàng, gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV, TPBank, Techcombank, VPBank, MB, HDBank, và đã giải ngân 1.344 tỷ đồng tính đến giữa năm 2024.

Gói thứ ba là chương trình 30 nghìn tỷ đồng, đã giải ngân hơn 34 nghìn tỷ đồng cho hơn 56 nghìn trường hợp tính đến cuối năm 2024. Theo Quyết định số 2690 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay hỗ trợ nhà ở năm 2025 là 4,7%/năm, giảm so với mức 4,8%/năm của năm trước.

Cuối cùng, các chương trình cho vay nhà ở chính sách tại địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh có Quỹ phát triển nhà ở dành cho cán bộ, công chức, viên chức. Lãi suất hiện là 3,2%/năm, giảm từ mức 4,7%/năm, với hạn mức vay tối đa 900 triệu đồng, thời gian vay lên đến 20 năm.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, gói cho vay mua nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đã có từ lâu. Đồng thời, ngân sách Nhà nước hằng năm cấp 2.000 - 3.000 tỷ đồng cho ngân hàng để cho các đối tượng vay. Đối tượng vay được vay tối đa 20 - 25 năm, lãi suất tương đương cho vay hộ nghèo 6,6%/năm. Có ý kiến cho rằng 6,6% là hơi cao và chúng ta cần rà soát cho vay người nghèo có phù hợp chưa?

Theo ông Lực, nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội còn ít nên cần phải tìm nguồn vốn của Quốc gia mới có thể khơi thông được lâu dài. Bên cạnh đó, chúng ta cần cấu trúc nguồn vốn để đúng, đủ đối tượng.

“Quỹ nhà ở các nước họ cho vay đối với người mua nhà, còn một phần cho vay chủ đầu tư. Tỷ lệ là 70% - 30%, cho vay và thực hiện bảo lãnh với nhà đầu tư, người mua nhà. Vì vậy, chúng ta đặt ra vấn đề cho vay thuê hay mua các dự án nhà ở xã hội? Quan điểm của tôi là linh hoạt, có thể cả hai, có những người thực sự muốn mua, không lẽ chúng ta lại cản trở không cho mua mà chỉ cho thuê thôi?”, ông Lực phân tích.

Nhà nước đã triển khai nhiều gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội nhưng kết quả còn khiêm tốn. Không chỉ vì nguồn cung dự án còn ít, mà còn vì người dân chưa mạnh dạn vay mua - một phần do lãi suất, phần khác là do thủ tục chưa thực sự thuận lợi, quy trình giải ngân chưa kịp thời.

Một khía cạnh quan trọng khác là tính ổn định và minh bạch của lãi suất. Không ít người lo ngại về nguy cơ lãi suất thả nổi hoặc điều chỉnh sau vài năm, khiến áp lực tài chính tăng cao. Do đó, theo các chuyên gia, cần quy định rõ mức lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay ưu đãi, đồng thời có phương án hỗ trợ người vay nếu gặp biến cố như mất việc, bệnh tật, tai nạn...

Hiện nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Nguồn lực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước và đã có chủ trương thành lập quỹ phát triển nhà ở; cùng với đó là quyết tâm chính trị tại Thông báo số 20 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu thành lập các ban chỉ đạo về phát triển nhà ở xã hội... đây sẽ là cơ sở để đạt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ xã hội vào năm 2030.