Nửa cuối năm 2023, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm

Các chuyên gia trao đổi tại sự kiện

Nhiều thách thức

Theo báo cáo, 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những thách thức lớn, từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu và trong nước, đến việc pháp lý vẫn còn bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể để tháo gỡ vướng mắc. Thêm vào đó, niềm tin thị trường vẫn chưa phục hồi mạnh khiến các bên tham gia thị trường đều gặp khó khăn.

Xét về nguồn cung bất động sản, thực tế nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới vẫn đang tiếp tục đà suy giảm. Các nút thắt pháp lý khiến nguồn cung mới tại Hà Nội và TP HCM giảm lần lượt 89% tại TP HCM và 91% Hà Nội so với năm trước.

Theo đó, số lượng dự án mới được mở bán cũng giảm sâu. Nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm đến khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

DXS-FERI cho biết, nửa đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm của cả nước đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó miền Bắc, bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng khoảng 14.300 sản phẩm.

Miền Trung, gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên khoảng 3.700 sản phẩm. Miền Nam, gồm TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đạt 17.800 sản phẩm. Miền Tây, với Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre , Vĩnh Long, Bạc Liêu khoảng 2.300 sản phẩm.

Tại Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra được hàng, giỏ hàng sơ cấp tại miền Bắc chủ yếu là giỏ hàng tồn của các dự án cũ. Loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng chủ đầu tư.

Theo DXS-FERI, tại TP HCM, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ loại hình sản phẩm căn hộ khu Đông TP, giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Ở Bình Dương thì nguồn cung căn hộ chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một như Bcons City (Bcons), Lavita Thuận An (Hưng Thịnh), HT Pearl (Nhà HT - Pearl), The Maison (C-Holding)…

Tại Đồng Nai cho thấy hạn chế nguồn cung dự án mới, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh, chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ. Đối với Long An, nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, chủ yếu cũng là giỏ hàng giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như: Waterpoint Long An (Nam Long), Diamond City (Thắng Lợi)…

Tại khu vực miền Trung, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới. Trong khi đó, khu vực miền Tây đang hạn chế nguồn cung loại hình căn hộ thương mại, tuy nhiên, dự kiến sẽ có nguồn cung căn hộ thương mại tại khu vực này từ cuối năm 2023.

Biểu đồ nguồn cung sơ cấp các vùng trọng điểm (Ảnh: Báo cáo của DXS-FERI)

DXS-FERI cho rằng, những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023 được phản ánh rõ rệt qua các chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ rất thấp. Xét chung toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%.

Trong đó, miền Bắc hấp thụ được cao nhất, ở mức 15 - 20%; Miền Trung và miền Tây có tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; Còn khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 - 20%.

Kịch bản nào cho tương lai?

DXS-FERI đã đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023, tuy nhiên loại trừ ngay từ đầu kịch bản lý tưởng vì không khả thi. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.

Trong đó, DXS-FERI nhận định kịch bản kỳ vọng là nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 - 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 - 30%; Còn ở kịch bản thách thức, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 - 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao > 14%, giá bán giảm từ 10 - 20%.

Trong khảo sát của DXS-FERI cho thấy, các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023, bất động sản, chứng khoán, vàng chiếm lần lượt là 30 - 25 - 20% câu trả lời, 15% số người được hỏi chọn tiết kiệm là kênh đầu tư trong 6 tháng cuối năm và 5% lựa chọn hình thức đầu tư khác. Theo đó, bất động sản vẫn có sức hút đặc biệt đối với hầu hết các nhà đầu tư.

DXS-FERI cũng đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản. Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu để "bắt đáy", 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác.

Về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023, kết quả khảo sát cho thấy chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10% và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Dự báo nửa cuối năm 2023, số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản. Nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả đang ở mức rất thấp (thu nhập giảm sút, lãi suất vẫn neo ở mức cao); Xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê cũng được ghi nhận.

Theo nhận định của DXS-FERI cho biết, có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024.

Nguyễn Nguyên Anh