Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực

Bất động sản đứng trong nhóm ngành hút FDI mạnh nhất

Ngày 4/7, chia sẻ tại sự kiện “Công bố báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022” do Dat Xanh Services tổ chức, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Đat Xanh Services cho biết, trong quý II/2022, giá bán bất động sản (BĐS) tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc và các địa phương trên cả nước.

Thị trường BĐS tại TP HCM nói riêng và cả nước nói chung có dấu hiệu phục hồi tích cực

Cụ thể, tại thị trường BĐS Hà Nội, vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong Quý II và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn. Nguồn cung mới ghi nhận hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, nguồn cung mới quý II ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý. Nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Trong khi đó, thị trường BĐS TP HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng vượt trội so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm của TP HCM ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Với nguồn cung căn hộ Quý II ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý, nguồn cung sơ cấp ghi nhận 19.400 sản phẩm. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác.

Nguồn cung thấp tầng mới trong 6 tháng đầu năm của TP HCM ghi nhận gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021. Thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị tại các vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân. Tỷ lệ hấp thụ tương đối khả quan ở các dự án có chính sách bán hàng ưu đãi, thu hút khách hàng bởi những tiện ích đặc biệt nổi bật.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính Bất động sản Đất Xanh Services chia sẻ thông tin tại sự kiện

Dự báo xu hướng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, nhận định, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cũng như tăng giá bán do chi phí đầu vào tăng đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội giữ xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm cũng như thời gian tới.

Nguồn cung 6 tháng cuối năm tại Hà Nội dự kiến đón nhận sự trở lại của phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Tại các thị trường BĐS vùng đô thị vệ tinh Hà Nội, dự kiến nguồn cung thời gian tới nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Trong khi đó, tại thị trường TP HCM, 6 tháng cuối năm nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây - Bắc. Thời gian tới, số dự án thấp tầng dự kiến tiếp tục hạn chế do ưu tiên quy hoạch phát triển dự án nhà cao tầng.

Khơi thông dòng vốn Kinh tế - Tài chính - Bất động sản

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm siết chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường BĐS, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Các chuyên gia đề xuất, trong bối cảnh này, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Các chuyên gia chia sẻ thông tin tại sự kiện “Công bố báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022” do Dat Xanh Services tổ chức

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc, làm cho thị trường BĐS giảm bớt nhà đầu cơ, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.

Cần minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp

Chia sẻ tại sự kiện “Công bố báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022”, ông Tô Bá Lâm, Giám đốc Điều hành iHouzz Platform nhận định, mặc dù được đánh giá là vô cùng tiềm năng nhưng thị trường môi giới thứ cấp vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho đội ngũ môi giới cũng như cơ quan quản lý.

Ông Tô Bá Lâm, Giám đốc Điều hành iHouzz Platform cho rằng cần minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp

Theo ông Lâm, các thông tin về sản phẩm BĐS cũng như thông tin mua bán giao dịch BĐS hiện nay còn nhiều vấn đề chưa minh bạch. Chẳng hạn giá trị giao dịch BĐS được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý thấp hơn giá trị thực tế theo thoả thuận giữa người mua và người bán, việc thanh toán phí môi giới được thực hiện qua các kênh không chính thống nên công ty BĐS không ghi nhận doanh thu và nhân viên môi giới BĐS không ghi nhận thu nhập…

Sự thiếu minh bạch trong thị trường môi giới thứ cấp gây ra nhiều hệ lụy cho cả cơ quan Nhà nước, người môi giới và cả khách hàng. Nhà nước sẽ bị thất thu thuế: Thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Môi giới gặp khó khăn trong việc bán hàng do thiếu kỹ năng và thông tin, đó là chưa kể rủi ro bị cắt phí hoa hồng khi người mua và người bán giao dịch trực tiếp. Trong khi đó, khách hàng (gồm cả người mua và người bán BĐS) tốn nhiều thời gian và công sức trong việc mua và bán BĐS.

Để lành mạnh hóa thị trường môi giới thứ cấp, nhiều biện pháp đã được chính phủ đề ra. Trong đó phải kể đến Nghị quyết số 18-NQ/TW giúp hoàn thiện cơ chế xác định giá BĐS, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; Hay Nghị quyết số 16/2022/NĐ-CP quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định.

Tất cả những quy định này phần nào đã góp phần giúp thị trường môi giới thứ cấp minh bạch hơn. Tuy nhiên, để tất cả các khâu vận hành trơn tru, thống nhất với nhau, rất cần một nền tảng BĐS có thể liên kết các dịch vụ bổ trợ xung quanh giao dịch mua - bán BĐS thứ cấp.

“Việc sử dụng các nền tảng BĐS để liên kết các dịch vụ bổ trợ là hướng đi tất yếu giúp minh bạch hóa thị trường BĐS và đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho tất cả các bên: Khách hàng, nhân viên môi giới và nhà nước”, ông Tô Bá Lâm nhận định.