Căn nguyên và giải pháp ngăn nạn đầu cơ, "thổi" giá đất

Chiều 28/10, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã giải trình các vấn đề đại biểu quan tâm, chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, "thổi" giá đất, tạo mặt bằng giá cao ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Chia sẻ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, Chính phủ, các bộ ngành đã tập trung mọi nguồn lực để xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai kịp thời ban hành và có hiệu lực đồng thời với luật gồm: 10 nghị định, 1 quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 7 thông tư. Các địa phương cũng đã nỗ lực để ban hành các quy định chi tiết theo thẩm quyền do luật giao (20 nội dung).

Tính đến ngày 28/10 đã có 4/63 địa phương đã ban hành đầy đủ 20 nội dung bao gồm: Hải Dương, An Giang, Yên Bái và TP HCM, có 26 địa phương cơ bản hoàn thành. Tuy nhiên, còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các văn bản thuộc thẩm quyền đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của việc triển khai thi hành luật, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân, doanh nghiệp là người sử dụng đất.

Về điều chỉnh bảng giá đất hiện hành để tiếp tục áp dụng đến ngày 31/12/2025, ông Duy cho biết, vướng mắc liên quan đến điều chỉnh bảng giá đất hiện hành theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương".

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy

Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình để từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2026 để tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng, tổ chức cá nhân sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong bảng giá đất hiện hành.

Đặc biệt, tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021-2024 không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, thời gian vừa qua tại một số địa phương tổ chức đấu giá đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

Có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá

“Có biểu hiện đầu cơ, "thổi" giá, tạo mặt bằng giá cao như các đại biểu Quốc hội nêu làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy thừa nhận.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra, rà soát nhận thấy một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Nêu một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, việc lập công khai quy hoạch các khu vực phát triển đô thị nhà ở chưa được thực hiện bài bản công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

Đồng thời, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, "thổi" giá và bán lại đất vừa trúng đấu giá để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với khu vực xung quanh.

"Sau khi đấu giá, một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá và có dấu hiệu bỏ cọc", Bộ trưởng nêu thực tế.

Ngoài ra, các địa phương thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá đất dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân khan hiếm và không đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời…

Để giải quyết vấn đề này trong thời gian tới, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, trong báo cáo số 254 gửi các đại biểu Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất một số nhiệm vụ trọng tâm.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, ngoài việc phải triển khai thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đấu giá tài sản nhà nước, Luật Đất đai, Luật Giá và pháp luật có liên quan, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy đề nghị các địa phương khi tổ chức đấu giá đất cần chú trọng công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất; rút ngắn thời gian nộp tiền thanh toán trúng đấu giá.

Đồng thời, cơ quan chức năng công khai các trường hợp trúng giá cao nhưng bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, "thổi" giá gây nhiễu loạn thị trường bất động sản; tăng cường biện pháp bảo đảm nguồn cung bất động sản nhà ở, đất ở có giá cả hợp lý, phù hợp với khả năng tiếp cận và khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu thực; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.