Kịch bản thị trường bất động sản 2023 và cơ hội nào cho chủ đầu tư, khách hàng, môi giới?

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 - dự báo năm 2023 do FERI (Dat Xanh Services) tổ chức

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2023?

Chia sẻ tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 - dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức”, diễn ra ngày 6/1/2023, do Dat Xanh Services tổ chức, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services dự báo 3 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS trong năm 2023: Kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Trong nước, việc thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có một số động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành Bất động sản. GDP đạt khoảng 5,5 - 6,5%, lạm phát từ 5 - 5,5%, lãi suất ngân hàng 10 - 11%.

Ở kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ hồi phục tiệm cận về mức trước dịch. Tỷ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Chủ đầu tư sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Môi giới bất động sản sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Với kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh giữa Nga và Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt, tuy nhiên khủng hoảng kinh tế, thiếu hụt nguyên nhiên liệu và năng lượng vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6 - 7%, lãi suất 14 - 16%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024, chưa có giải pháp hiệu quả giải quyết các điểm nghẽn pháp lý.

Tại kịch bản này, niềm tin thị trường vẫn chưa hồi phục mạnh và thị trường 2023 dự kiến đi ngang so với tổng thể năm 2022. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, trên dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn, giá bán điều chỉnh giảm nhẹ.

Thời điểm này, các chủ đầu tư sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên và có xu hướng sát nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm bất động sản thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Kịch bản thách thức, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu. Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP đạt khoảng 3,5% - 4,5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18 - 20%, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

Trong bối cảnh này, chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng.

Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

Xét theo các yếu tố thực tế, chuyên gia của FERI nhận định kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với các diễn biến hiện tại. Trên thế giới, chiến tranh Nga - Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED cũng đã có dấu hiệu giảm đà tăng lãi suất trong năm 2023.

Trong khi đó, nội lực kinh tế trong nước đã bền vững hơn, cộng với sự linh hoạt của Nhà nước trong công tác điều hành là những nền tảng cơ bản để thị trường giải quyết những tồn đọng và đối mặt với thách thức.

Thị trường bất động sản 2023 sẽ là năm của sự thanh lọc và tích lũy để tăng trưởng, khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường hầu như đều có sự chuẩn bị và giải pháp thích ứng với tình hình thị trường mới. Đồng thời, nhu cầu mua ở thực cũng như đầu tư của khách hàng, nhà đầu tư vẫn rất lớn và đa dạng.

Cơ hội cho chủ đầu tư, khách hàng, môi giới trong thách thức của năm 2023

Trong sự kiện báo cáo thị trường, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng đã phân tích những chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo FERI, vì đã có kinh nghiệm từ các đợt khủng hoảng trước nên rất nhiều doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư, khách hàng, môi giới đều chuẩn bị những phương án riêng để vượt thách thức.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chia sẻ trong sự kiện

Trải qua sàng lọc, những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.

Với khách hàng và nhà đầu tư bất động sản am hiểu thị trường, đây sẽ là cơ hội cho những ai nắm giữ tiềm lực tài chính tốt, sở hữu những bất động sản đúng xu hướng. Tuy nhiên, FERI cũng khuyến nghị khách hàng và nhà đầu tư nên cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông, hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Bên cạnh đó, khách hàng và nhà đầu tư nên cân nhắc chọn loại hình bất động sản phù hợp nhu cầu, khả năng, đồng thời, liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Theo Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đây là thời cơ cho người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường. Thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

Ông Hoàng khuyến nghị, người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Kiên định trong định hướng nghề nghiệp, nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề. Đồng thời, doanh nghiệp môi giới bất động sản cần kiên định với việc thượng tôn pháp luật.

Chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Sàng lọc, tinh giảm hệ thống nhân sự, tuyển dụng môi giới có chọn lọc. Xây dựng chiến lược lâu dài, hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ. Khai thác thêm các mảng sản phẩm và dịch vụ mang lại dòng tiền ngắn hạn...

Nguyễn Nguyên