Hỗ trợ pháp lý đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp

Không gian trao đổi thực chất

Ngày 21/11, dưới sự chỉ đạo của UBND TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư thành phố (ITPC) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đã tổ chức Diễn đàn Hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi”.

Sự kiện thu hút hơn 300 đại biểu, gồm đại diện các cơ quan hoạch định chính sách, hiệp hội doanh nghiệp quốc tế, nhà đầu tư, luật sư, chuyên gia và cơ quan thông tấn báo chí.

Trong khuôn khổ diễn đàn còn có Lễ ký kết thỏa thuận hợp tác giữa VIAC và Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam)

Phát biểu khai mạc, bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư (ITPC) cho biết, ILS Forum là kênh đối thoại chính sách quan trọng của thành phố, được duy trì với mục tiêu “nghe hết, hiểu đúng, xử lý đến cùng” các vướng mắc pháp lý của nhà đầu tư.

Năm 2025 là thời điểm TP Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn thực thi nhiều chính sách, luật và nghị định mới liên quan đến đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội, phát triển khu công nghiệp và chuyển đổi xanh; do đó nhu cầu cập nhật, giải thích và hướng dẫn thực thi các quy định pháp luật càng trở nên cấp thiết. Từ góc nhìn của cơ quan xúc tiến, bà cho biết nhiều nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận quỹ đất; thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng; triển khai mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng như trong việc áp dụng cơ chế ưu đãi, nhà ở cho công nhân.

Thông qua diễn đàn, ITPC mong muốn tạo không gian trao đổi thực chất giữa nhà đầu tư, chuyên gia pháp lý và cơ quan quản lý, qua đó ghi nhận các kiến nghị cụ thể để kiến tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và có tính dự đoán cao hơn.

Đồng thời, ITPC sẽ phối hợp chặt chẽ với VIAC để lắng nghe, tổng hợp đầy đủ ý kiến doanh nghiệp tại diễn đàn, báo cáo UBND TP Hồ Chí Minh và đề xuất các giải pháp cải thiện quy trình, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, nâng cao chất lượng dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư.

Bà Cao Thị Phi Vân, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư phát biểu tại diễn đàn

Tiếp nối, trong phần phát biểu chào mừng, GS. TS. Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, khu công nghiệp và khu chế xuất vẫn luôn là động lực quan trọng đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Tại TP Hồ Chí Minh, việc hợp nhất 3 tỉnh thành lớn được đánh giá sẽ giúp thành phố sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển, nâng cấp hệ thống khu công nghiệp. Tuy nhiên thực tế cho thấy, các dự án vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong vấn đề về pháp lý. Bên cạnh các điểm nghẽn chung về cơ chế, thủ tục đầu tư, vướng mắc pháp lý còn đến từ giao dịch giữa các chủ thể tham gia trong dự án. Những điểm nghẽn này thường dẫn đến hệ quả là các tranh chấp, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu các thiệt hại không đáng có, đồng thời làm suy giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng phát triển, nhưng để khai thác hiệu quả phân khúc này, các cơ quan, tổ chức, nhà đầu tư, doanh nghiệp… cần có sự phối hợp và hỗ trợ nhau chặt chẽ.

GS. TS. Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phát biểu tại diễn đàn

Với diễn đàn này, GS. TS. Lê Hồng Hạnh cho rằng đây là một trong những kênh thiết thực khi các nhà đầu tư có thể cởi mở trao đổi và đối đáp với các chuyên gia, nhà tư vấn để tìm ra giải pháp cho các vấn đề pháp lý, tranh chấp khi triển khai dự án trong khu công nghiệp nói riêng và các dự án đầu tư nói chung.

Còn nhiều bất cập

Diễn đàn gồm 2 phiên đối thoại chuyên sâu, tập trung vào 2 nhóm vấn đề lớn là: Đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và đầu tư hạ tầng xã hội khu công nghiệp, với trọng tâm là nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Trong đó, Phiên 1 đi vào phân tích các quy định pháp luật và thực tiễn triển khai đầu tư, vận hành và khai thác hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

Quang cảnh Phiên đối thoại 1

Ở góc độ của nhà đầu tư Singapore, Ông Seck Yee Chung - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Vietnam) chia sẻ, hiện doanh nghiệp Singapore tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp linh hoạt theo cả 2 hình thức là đầu tư trực tiếp phát triển hạ tầng và thuê lại đất/hạ tầng để triển khai dự án. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào chiến lược của doanh nghiệp khi mở rộng hoạt động tại Việt Nam.

Phân tích sâu hơn, ông cho biết, hình thức đầu tư trực tiếp mang lại nhiều lợi thế dài hạn nhờ chính sách ưu đãi mạnh mẽ của Chính phủ, trong đó VSIP - một mô hình liên doanh với doanh nghiệp nhà nước thường được nhắc tới như mô hình tiêu biểu và được tạo điều kiện hỗ trợ rõ nét. Ngoài ra, cơ hội phát triển tích hợp nhiều cấu phần bất động sản khác trong khu công nghiệp, hướng đến phát triển đô thị đa chức năng vốn là thế mạnh của doanh nghiệp Singapore khiến hình thức này trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.

Tuy vậy, thủ tục pháp lý phức tạp, tốn nhiều thời gian và thiếu tính liên thông giữa các cơ quan vẫn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn. Trong khi đó, nếu thuê đất/hạ tầng, đồng nghĩa với việc các thủ tục pháp lý phức tạp đã được chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn tất, thời gian triển khai dự án lúc này sẽ được rút gọn hơn; kết hợp với hạ tầng và hệ sinh thái khu công nghiệp sẵn có, hình thức này sẽ đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ.

Ông Seck Yee Chung lưu ý rằng nhà đầu tư sẽ phụ thuộc đáng kể vào năng lực vận hành của chủ đầu tư khu công nghiệp và đối mặt với rủi ro về thời hạn thuê, nhất là khi thời điểm hết hợp đồng trùng với thời hạn sử dụng đất của toàn khu công nghiệp.

Đại diện cho Hiệp hội Doanh nghiệp Úc tại Việt Nam (AusCham Vietnam), Ông Sam Conroy - Chủ tịch AusCham Vietnam cũng đồng tình rằng các bất cập pháp lý và thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia các dự án khu công nghiệp. Quy trình cấp phép kéo dài, liên quan nhiều cơ quan và đôi khi xuất hiện cách hiểu khác nhau về quy định dẫn đến thiếu tính dự đoán và làm tăng chi phí chờ dự án. Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp, đặc biệt đối với các ngành sản xuất chuyên biệt như hàng hải, khiến nhiều doanh nghiệp Úc không thể mở rộng hoặc phát triển theo đúng chiến lược, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối logistics vốn đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu làm tăng chi phí vận hành và giảm năng lực cạnh tranh.

Đề cập về mô hình đầu tư, Chủ tịch AusCham Vietnam nhận thấy có những điểm tương đồng giữa nhà đầu tư Úc và Singapore. Doanh nghiệp Úc ưu tiên các mô hình mang lại sự kiểm soát và minh bạch cao, trong đó mô hình FDI 100% là lựa chọn chủ đạo; ngoài ra, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp cũng được nhà đầu tư Úc đánh giá cao khi nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ ngày càng tăng.

Chủ tịch AusCham Vietnam cũng chia sẻ thêm về việc hiện có một nhóm doanh nghiệp Úc đang bắt đầu quan tâm đến mô hình PPP/BOT trong các dự án hạ tầng và logistics cảng, cho thấy sự mở rộng trong danh mục đầu tư, phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế biển Việt Nam đến 2030, tầm nhìn 2045, mở ra tiềm năng lớn về xuất khẩu và việc làm.

Các đại biểu tham gia trao đổi tại diễn đàn

Đối đáp và trao đổi lại với các nhà đầu tư, phiên đối thoại tiếp tục với phần chia sẻ của LS. Bùi Văn Thành - Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC, Hòa giải viên VMC nhận định, các nhà đầu tư phát triển hạ tầng thường mong muốn triển khai các dự án đầu tư dài hạn trong khu công nghiệp, tuy nhiên khung pháp lý hiện nay vẫn còn nhiều bất cập liên quan đến khả năng tiếp cận quỹ đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư còn phức tạp và có sự điều chỉnh khác nhau giữa các địa phương.

Đối với quá trình triển khai dự án, LS. Bùi Văn Thành thể hiện sự chia sẻ với các nhà đầu tư khi thực tiễn cho thấy rằng, quá trình này cũng xảy ra không ít vấn đề, khiến quá trình triển khai dự án kéo dài, chậm tiến độ. Ví dụ như khu công nghiệp không kịp thời trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng khiến chủ đầu tư không có đất triển khai; chủ đầu tư chậm triển khai hạ tầng khiến ban quản lý không thể thu hút doanh nghiệp thứ cấp; trách nhiệm giữa các bên không rõ ràng dẫn đến phát sinh xung đột…

Nối tiếp phần đối đáp, LS. Ngô Thị Vân Quỳnh - Luật sư Điều hành Công ty Luật AN Legal cho biết, đối tượng thuê lại đất trong khu công nghiệp, ngoài các nhà đầu tư thực hiện dự án sản xuất, còn có các nhà đầu tư bất động sản (xây dựng nhà xưởng cho thuê, dịch vụ kho bãi, lưu giữ hàng hóa); do đó, việc thuê lại đất trong khu công nghiệp có thể vướng vào các rủi ro liên quan đến vấn đề thống nhất thông tin trong hồ sơ đất khu công nghiệp. Từ đây dẫn đến trường hợp nhà đầu tư bị từ chối thủ tục dù đã được chủ đầu tư hạ tầng chấp thuận về nguyên tắc.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trả tiền thuê một lần dễ lầm tưởng rằng phần đất đã “an toàn”, trong khi thực tế cơ quan quản lý địa phương vẫn có quyền thu hồi nếu tiến độ không đáp ứng yêu cầu.

LS. Ngô Thị Vân Quỳnh cũng lưu ý, quy trình chuyển nhượng quyền thuê đất trong khu công nghiệp, dù pháp luật mới cho phép trong một số trường hợp, nhưng việc thực hiện vẫn cần sự tham gia của chủ đầu tư hạ tầng và phải thực hiện thông qua thủ tục chấm dứt – ký lại hợp đồng thuê, thay vì áp dụng hợp đồng chuyển nhượng thông thường.

Qua đó, LS. Ngô Thị Vân Quỳnh khuyến nghị, nhà đầu tư cần rà soát kỹ lưỡng các thông tin về đồng bộ quy hoạch - môi trường - tiến độ dự án ngay từ đầu; cũng như làm việc chặt chẽ với chủ đầu tư hạ tầng và cơ quan quản lý để hạn chế rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời dự án.

Đề xuất tháo gỡ điểm nghẽn

Tại Phiên 2 của diễn đàn đã tập trung phân tích khung pháp lý, cập nhật các quy định và thực tiễn triển khai hoạt động đầu tư hạ tầng xã hội trong khu công nghiệp.

Phiên 2 của diễn đàn đã tập trung phân tích khung pháp lý

Mở đầu phiên, ông Jeong Ji Hoon - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) đã cung cấp nhiều số liệu và đánh giá về hoạt động đầu tư của nhà đầu tư Hàn Quốc đối với dự án hạ tầng xã hội khu công nghiệp. Theo đó, trong bối cảnh lực lượng lao động tăng nhanh và khả năng tiếp cận nhà ở của công nhân còn rất hạn chế, nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội tại các khu công nghiệp đang trở nên cấp bách.

Trao đổi về một số đề xuất, đại diện KOCHAM cho rằng, Việt Nam cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng chặt chẽ, cụ thể hơn nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi và hợp lý để triển khai, trong đó có bao gồm các vấn đề về ưu đãi tài chính, quỹ đất, quy hoạch. Hiệp hội cũng đề xuất tăng cường áp dụng mô hình PPP, ứng dụng chuyển đổi số trong xét duyệt và quản lý dự án nhằm thúc đẩy việc phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách hiệu quả và bền vững.

Tiếp nối phần đối thoại, ông Nakagawa Motohisa - Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Môi trường kinh doanh Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản tại TP Hồ Chí Minh (JCCH) nhận định, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và thiếu thống nhất trong thực thi chính sách ưu đãi giữa các địa phương vẫn là rào cản lớn, khiến việc triển khai dự án nhà lưu trú công nhân, đặc biệt là các dự án liên vùng hoặc trong khu công nghiệp tích hợp, còn gặp nhiều vướng mắc.

Từ các phân tích và chia sẻ, ông Jeong Ji Hoon và ông Nakagawa Motohisa nhấn mạnh rằng chỉ khi hệ thống thể chế thực sự ổn định, minh bạch và có khả năng bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới có thể tham gia sâu rộng vào phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp - một cấu phần quan trọng tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững, an sinh lao động và năng lực cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam.

Các nhà đầu tư đưa ra nhiều kiến nghị tại Phiên 2

Đối đáp và trao đổi lại với các nhà đầu tư, LS. Nguyễn Gia Huy Chương - Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Phó Chủ tịch Hội Doanh Nhân Trẻ TP Hồ Chí Minh (YBA) nhận định, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã ghi nhận khái niệm và có một số quy định điều chỉnh riêng về “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”, tuy nhiên còn thiếu hướng dẫn chi tiết. Vì lý do này, khi triển khai dự án nhà ở lưu trú cho công nhân, nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn hơn.

LS. Nguyễn Gia Huy Chương cũng chỉ ra các một số khó khăn liên quan đến việc chuẩn bị hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, theo đó doanh nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu bắt buộc về quy hoạch, hạ tầng, an ninh, môi trường. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn giữa các ngành hiện nay còn nhiều điểm chưa thống nhất; doanh nghiệp cũng khó xác định cấp thẩm quyền phê duyệt chủ trương dự án.

Trước bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, LS. Chương cũng có một số phân tích về cơ chế xác định và điều chỉnh giá thuê nhà lưu trú trong khu công nghiệp và đưa ra khuyến nghị về sự khả thi khi áp dụng đơn giá này khi TP Hồ Chí Minh được mở rộng.

Vị luật sư này nhấn mạnh, các dự án nhà ở lưu trú cho công nhân là yêu cầu cần thiết để phát triển bền vững khu công nghiệp, do đó để thu hút đầu tư và tạo niềm tin cho doanh nghiệp, địa phương cần phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi, giảm rủi ro cho các nhà đầu tư; các ưu đãi, thủ tục cũng cần khả thi và thuận lợi hơn.

Các chuyên gia đã đóng góp nhiều ý kiến thiết thực tại diễn đàn

Đối thoại ở góc độ pháp lý, LS. Vũ Thị Quế - Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers cho biết, vấn đề đầu tư nhà ở xã hội hiện vẫn còn đối mặt với nhiều rủi ro và nằm ở hầu hết các giai đoạn của dự án.

Dù đã có cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 201, việc tiếp cận quỹ đất do Nhà nước bố trí vẫn mất nhiều thời gian do yêu cầu thủ tục phức tạp; trong khi đó, quỹ đất nhà ở xã hội nằm trong các dự án nhà ở thương mại dù “sẵn có” nhưng thường bị chủ đầu tư thương mại trì hoãn triển khai. Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng không có nhiều lựa chọn khả thi về nguồn vốn, trong khi điều kiện vay của các gói tín dụng ưu đãi lại khó đáp ứng. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân vẫn phải thực hiện đầy đủ quy trình của một dự án bất động sản thông thường, trong khi mức lợi nhuận nhà ở xã hội chỉ 10% và bất kỳ chậm trễ nào cũng gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.

LS. Vũ Thị Quế cũng nói thêm, nhiều nơi có quỹ đất được bố trí cho đầu tư nhà ở xã hội chưa phù hợp với quy hoạch, làm giảm khả năng khai thác và thu hút người mua; các hoạt động đưa thông tin đến đối tượng mua nhà phù hợp cũng bị ảnh hưởng bởi quy định về chi phí trong marketing và bán hàng.

Từ các phân tích, LS. Quế khuyến nghị nhà đầu tư cần chủ động quản trị rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án; rà soát kỹ quỹ đất, điều kiện pháp lý và làm việc minh bạch với cơ quan quản lý cũng như chủ đầu tư dự án thương mại. Đồng thời, doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực tài chính phù hợp, không nên mặc định các dự án nhà ở xã hội hay nhà lưu trú công nhân “sẽ tự bán được” mà cần đầu tư vào chất lượng để tiếp cận hiệu quả nhóm đối tượng thụ hưởng.

Hoàng Ngọc