Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc cuối năm?

Theo báo cáo, trong quý III/2023, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận có sự tăng nhẹ về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ so với quý trước ở một số phân khúc. Tuy nhiên, số lượng này vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo quý IV/2023, thị trường có những tín hiệu khởi sắc nhưng khó đột biến trong ngắn hạn. Trong đó, động thái giảm lãi suất ngân hàng và tháo gỡ vướng mắc từ Nhà nước về chính sách pháp lý… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Trong quý III/2023, thị trường bất động sản nhà ở TP HCM và vùng phụ cận có sự tăng nhẹ về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ so với quý trước ở một số phân khúc (Ảnh minh họa)

Gam màu thị trường sáng - tối

Tại TP HCM và vùng phụ cận, phân khúc căn hộ và loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến nguồn cung tăng mạnh. Sức cầu chung toàn thị trường có tín hiệu khởi sắc so với quý II/2023 nhưng không đáng kể.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý III/2023 tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận 6 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền, tương đương 21% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25%, tương đương 68 nền, chỉ bằng 18% so với quý trước và bằng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ đều tập trung chủ yếu ở Long An. Mặt bằng giá bán mới trong quý không biến động so với lần mở bán trước đó, nhưng ghi nhận mức tăng 1 - 3% so với quý II/2022.

Trong quý III/2023, Long An vươn lên dẫn đầu nguồn cung phân khúc đất nền toàn thị trường TP HCM và vùng phụ cận

Thị trường căn hộ chào đón 17 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 4.542 căn, tập trung chủ yếu tại TP HCM. Nguồn cung mới ghi nhận tăng gấp 2,5 lần so với quý trước nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ năm 2022; Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung mới, tương đương 3.270 căn, gấp 2,8 lần so với quý trước hay tăng 13% so với cùng kỳ.

Thời gian booking của các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3 - 5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Trước động thái hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại, thanh khoản trên thị trường thứ cấp hồi phục với giá bán ghi nhận tăng nhẹ từ 1% - 3% so với quý II/2023.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP HCM và vùng phụ cận trong quý III/2023 đón nhận 144 căn mở bán đến từ 4 dự án, giảm nhẹ 7% so với quý trước, nhưng chỉ bằng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt khoảng 28% nguồn cung mới, tương đương 40 căn. Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở thị trường Đồng Nai. Riêng TP HCM lần đầu tiên không phát sinh nguồn cung mở bán mới trong quý. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng đáng kể so với quý trước, trong đó TP HCM là thị trường giữ vị thế chủ lực

Trong khi đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với quý II, nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đón nhận 81 căn đến từ 3 dự án mở bán, tăng so với quý trước nhưng chỉ bằng 7% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ tương đương 2% so với cùng kỳ năm rồi, phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Những khó khăn chung của thị trường, biến động kinh tế vĩ mô... đã tác động đến tâm lý khách hàng, khiến thanh khoản thị trường chưa đạt được như kỳ vọng.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 128 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6% nguồn cung mới, tương đương 8 căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 6,8 - 70 tỷ đồng/căn. Những chính sách cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng hiệu quả chưa được như kỳ vọng.

Phân khúc condotel trong quý III/2023 ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý trước đó, với khoảng 656 căn đến từ 6 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 203 căn, đạt 31% nguồn cung mới. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng 6% - 8% so với quý trước do chi phí vốn vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận… nhằm kích cầu thị trường.

Xu hướng đầu tư cuối năm

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý IV/2023 có thể tăng nhẹ so với quý III, dao động ở mức 350 - 420 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý IV/2023 tại TP HCM có thể sẽ giảm, dao động từ 1.200 - 1.600 căn, Bình Dương khoảng 700 - 900 căn, Đồng Nai khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 150 căn mở bán mới. Phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài… Giá cũng như thanh khoản thứ cấp có thể sẽ tiếp tục đà phục hồi ở quý III/2023 nhờ vào động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản vào dịp cao điểm cuối năm.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự quý IV/2023 có xu hướng tăng so với Quý III, dao động khoảng 350 - 450 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP HCM. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo tăng so với Quý III/2023, dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Kiên Giang và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đồng thời, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo tương đương quý III/2023 hoặc có thể tăng nhẹ.

Sức cầu chung thị trường cải thiện so với quý trước đó nhưng không có nhiều đột biến. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý IV/2023.

Nguyễn Nguyên Anh